这笔对价是转让投资性房地产的土地使用权收入吗

转让作为投资性房地产的土地使用权收入主要是指持有并准备增值后转让的土地使用权收入。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第一章规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。当然，企业通常不可能告诉税务机关获取这块土地是为了资本增值，但是从取得某地块土地使用权到转让为止，没有进行任何开发建设和生产经营，可理解为就属于投资性房地产。

例如，成立于2004年3月18日的广东国兴农业高新技术开发有限公司（以下简称国兴农业公司），2006年至2007年与广东省佛山市国土资源局签订了三份《国有土地使用权出让合同》，合同总金额97239 866.04元，分三次支付款项100 464 012.04元，取得3个地块。

2010年9月，国兴农业公司与佛山市顺德区土地储备发展中心（以下简称土地储备中心）签订了两份《收购国兴农产品综合物流中心土地合同》，约定由土地储备中心收回3地块国有土地使用权并办理权证注销，变更为储备，并向国兴农业公司支付对价款共计647 862 114.00元。税务机关认定这一行为属于转让土地使用权，对转让收入征收企业所得税。

国兴农业公司不服，向佛山市国税局申请行政复议。国兴农业公司认为：政府有权依照法律、法规的规定或土地使用权出让合同的约定收回国有土地使用权。《中华人民共和国物权法》第一百四十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，政府为了公共利益的需要在土地使用权期间届满前收回的，应当对土地使用权人给予补偿并退还土地出让金。在本案中，顺德区府依照合同约定向国兴农业公司支付的土地补偿款的主要功能系补偿后者尚未届满的土地使用权的损失并为其异地重建或转变生产经营的搬迁进行补偿，该款项在性质上属于土地使用权收回的补偿，而非土地使用权转让的对价。2017年12月26日，佛山市国税局作出《税务行政复议决定书》，维持稽查局具体行政行为。

国兴农业公司又不服，向法院起诉。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，《广东省佛山市顺德区人民法院行政判决书》（〔2018〕粤0606行初78号）判决：“驳回原告国兴农业公司的诉讼请求。”

作者赞同税务机关、法院观点：

首先，收购的土地属于土地储备范围。《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发<土地储备管理办法>的通知》（国土资发〔2007〕277号）第十条规定：收购的土地；行使优先购买权取得的土地均纳入土地储备范围。第十三条规定，收购国有土地使用权的土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准双方根据土地评估结果协商，经法定的机构批准确认。

其次，会议纪要明确为收购行为。《顺德区委区府联席会议决定事项通知》（××〔2012〕12号）载明“由土地储备中心与国兴农业公司签订协议，收购该公司位于大良碧桂路东侧的国兴农产品综合物流中心地块，作为政府储备用地”的内容可知，以签订收购合同的形式收购涉案地块。

再次，支付的对价符合公平交易原则。《收购国兴农产品综合物流中心土地合同》明确，涉案土地交易对价647 862 114元，为成本的6.45倍。国兴农业公司获取巨额差价为547 398 101.96元，明显与政府为了公共利益需要收回土地使用权，给予一定补偿的情形不相符，该补偿已远超国兴农业公司实际应遭受的损失。

第四，实质重于形式。尽管佛山市顺德区国土城建局《关于同意收回国有建设用地的批复》（顺建用地〔2010〕18号）和《收购国兴农产品综合物流中心土地合同》部分内容使用“收回”的表述，不能因此证明国兴农业公司2010年取得647 862 114元属于补偿性质。

综上，涉案土地交易性质应属于转让，其因此而取得的对价属于《企业所得税法》第六条第（三）项所称的“转让财产收入”，应按该法规定缴纳企业所得税。

（案件资料来源：《原告广东国兴农业高新技术开发有限公司诉被告国家税务总局佛山市税务局稽查局行政决定及被告国家税务总局佛山市税务局行政复议一案行政判决书》，中国裁判文书网，2019年12月31日。）