Covid—19租金减让,视为租金减免和延时支付组合的经营租赁出租人的财税处理

vid—19疫情直接引发的、承租人与出租人就现有租赁合同达成的租金减免，出租人会计和税务如何处理。该出租人不属于在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业。

一、会计处理

执行企业会计准则的企业同时满足减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折现均可；减让仅针对2021 年6 月30 日前的应付租赁付款额，此后应付租赁付款额增加或者减少不影响满足该条件；综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。可以适用《财政部关于印发<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>的通知》(财会〔2020〕10号)之规定。

租金减让导致租赁对价减少且支付时点延迟的，包括在减免一定期间租金的同时减量调增后续租赁期间租金，或者在减免一定期间租金的同时将租赁期延长不超过减免期的期间并收取减量租金等情形，应当视为租金减免和延期支付租金的组合进行会计处理。比如，A公司、B公司签订不动产租赁合同，租赁期2020年1月1日至2021年6月30日，月租金（含税）10.9万元。双方商定2020年4月至12月减免租金49.05万元（＝5.45×9），2021年上半年调增租金32.7万元（＝5.45×6），即月租金（含税）10.9万元。如果租赁期2020年1月1日至2020年12月31日，将租赁期延长少于9个月，即2021年6月30日，且按月收取租金10.9万元。

出租人应当继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入。发生租金减免的，出租人应当将减免的租金作为或有租金，在减免期间冲减租赁收入。

二、税务处理

租金收入按合同或协&shy;议约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。《企业所得税法实施条例》第十九第二款规定：“租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定：“租金收入应按交易合同或协&shy;议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”该约定的金额包括承租人行使优惠购买租赁资产的选择权所支付的金额。

依财税〔2016〕36号、财税〔2018〕32号，以及财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号规定，2016年5月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2019年3月31日、2019年4月1日以后，有形动产租赁和不动产租赁服务分别适用17%和11%、16%和10%、13%和9%增值税税率。纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员，《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十六条规定，“按照‘建筑服务’缴纳增值税。”

三、案例分析

2020年1月1日，均执行《企业会计准则第21 号——租赁》（财会〔2006〕3 号）的A公司、B公司签订不动产租赁合同。合同约定每月末支付租金。vid—19疫情发生后，双方约定出租人A公司将承租人B公司2020年4月1日至12月31日的租金减半，即由原来的月租金（含税）10.9万元，减为5.45万元。同时向后延长租赁期半年，即至2021 年6 月30 日。A公司6月的会计处理：

6月1日，确认租金收入

借：应收账款   109 000

      贷：租赁收入     100 000

            应交税费——应交增值税（销项税额）9000［＝109 000÷（1＋9%）×9%］

发生租金减免

借：租赁收入    50 000

      应交税费——应交增值税（销项税额抵减）4500［＝54 500÷（1＋9%）×9%］

借：应收账款   54 500

      6月30日，实际收到租金

借：银行存款    54 500

      贷：应收账款  54 500

2020年3至12月的其他月份参照处理（略）。