基价(保底价)并实行超基价双方分成方式销售的财税处理
基价(保底价)并实行超基价双方分成方式销售。基价也叫基础价、保底价。基价由购销双方协定约定。大宗商品销售,如商品房销售用到此方法。
一、会计处理
二、税务处理
商品房基价是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。国税发〔2009〕31号文第六条第(四)项规定:“采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。”
三、案例分析
某房地产公司A某楼盘还剩几套尾房,造价为800万元,计划委托某房产中介公司代销,代销合同约定含税保底售价为1000万元,超过保底价销售则按五五分成。2020年1月,实际收到代销清单上含税售价为1 200万元,则房地产企业应确认收入1 100万元。增值税税率9%(不考虑其他税费)。中介公司按保底售价的2%收取手续费。A公司财务处理:
①代销协议生效时
借:委托代销商品 8 000 000
贷:开发产品——商品房 8 000 000
②收到代销清单
借:应收账款 11 000 000
贷:主营业务收入 10 091 743.12
应交税费——应交增值税(销项税额)908 356.88[=1 100 000÷(1+9%)×9%]
③结转分成款和销售成本
借:销售费用 1 000 000[=(12 000 000—10 000 000)÷2)
贷:其他应付款——中介公司 1 000 000
借:主营业务成本 8 000 000
贷:委托代销商品 8 000 000
④收取销房款项
借:银行存款 12 000 000
贷:应收账款 12 000 000
⑤支付分成款
借:其他应付款——中介公司 1 000 000
借:销售费用 200 000(=10 000 000×2%)
贷:银行存款 200 000
税务处理:与会计处理一致,不作纳税调整。
中介公司会计分录:
①收到分成款
借:银行存款 1 000 000
贷:主营业务收入 917 431.19
应交税费——应交增值税(销项税额)82 568.81[=1 000 000÷(1+9%)×9%]
②收到手续费时
借:银行存款 200 000
贷:主营业务收入 188 679.25
应交税费——应交增值税(销项税额)11 320.75[=200 000÷(1+6%)×6%]