企业按市场价格向个人出租用于居住的房屋如何计算缴纳房产税

案例

2017年度某公司继续将10套房屋按市场价格向个人出租用于居住，收取租金5万元，应缴房产税＝60÷（1＋11%）×4％＝2.16（万元）。

政策依据

从2008年3月1日起，《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）明确：企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％税率征收房产税。

延伸阅读

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

一、纳税人

房产税纳税人包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。《中华人民共和国房产税暂行条例》（发下简称房产税暂行条例）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”不以是否取得房产证为标志。国务院令第546号规定：2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织依《房产税暂行条例》缴纳房产税。

二、征税对象

房产税的征税对象为城镇、工矿区的房屋及具备房屋功能的地下建筑。《房产税暂行条例》（国发〔1986〕第090号）规定：房产税在城市、县城、建制镇、工矿区开征，不包括农村的房屋。《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当征收房产税。地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

三、税率

房产税的税率包括1.2％、12％、4％。《房产税暂行条例》第四条规定：“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。”四、会计处理

此前规定除投资性房地产相关的房产税在“税金及附加”科目核算外，企业按规定计算应交房产税，借记“管理费用”科目。营业税改征增值税后，都在“税金及附加”科目核算。贷记“应交税费——应交房产税”科目。交纳房产税，借记“应交税费——应交房产税”科目，贷记“银行存款”等科目。

五、征收管理

《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第008号）第十九条规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按法规征收房产税。”房产税纳税义务发生时间。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号 ）第二条规定：购置新建商品房自房屋交付使用之次月起计征房产税。购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

按房产余值计算者，原值的确定很关键。《房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房产原值包括地价及相关相关成本费用。财税〔2010〕121号文第三条明确：不论会计上如何核算房产原值均应包含地价（宗地容积率低于0.5，按房产建筑面积的两倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价）、取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。旧房产按减除10％至30％后余值比较容易操作，新房产是按全额还是房产余值计算，如何确定房产余值？省级人民政府有权确定。《福建省房产税实施细则》（闽政〔1986〕93号）第七条规定：一律以房产原值减除百分之二十五后的余值计算缴纳房产税。

自2016年5月1日起，《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：计征房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。

纳税申报使用的报表，见《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》(税总发〔2015〕114号)之《房产税纳税申报表》、《房产税纳税申报表（汇总版）》、《房产税减免税明细申报表》、《从价计征房产税税源明细表》、《从租计征房产税税源明细表》。