这家房地产开发公司应缴纳土地增值税额计算正确吗?

案例

B房地产开发公司，增值税一般纳税人，有一个位于市区的老项目于2018年9月正式签订一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司按税法规定缴纳了有关税费。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3 000万元，另按5%税率缴纳契税150万元。开发土地和新建房及配套设施的成本4 000万元；开发土地和新建房及配套设施的费用中的利息支出1 200万元（含罚息100万元，不能按开发项目分摊，不能提供金融机构证明）。管理费用、销售费用和其他费用400万元。计算如下：

取得土地使用权所支付的金额＝3 000＋150＝3 150（万元）；

开发土地和新建房及配套设施的成本4 000万元；

开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），利息不能按开发项目分摊，不能提供金融机构证明：

利息支出＝（3 000＋150＋4 000）×5%＝357.5（万元）；

其他房地产开发费用＝（3 000＋150＋4 000）×5%＝357.5（万元）；

增值税＝15 000÷（1＋6%）×6%＝849.06（万元）；

城市维护建设税＝849.06×7%＝59.53（万元）；

教育费附加＝849.06×3%＝25.47（万元）；

地方教育附加费＝849.06×2%＝16.98（万元）；

加计扣除金额＝（3 000＋150＋4 000）×20%＝1 430（万元）；

扣除项目总金额＝3 000＋150＋4 000＋715＋101.98＋1430＝9 396.98（万元）；

增值额＝（15 000－849.06）－9 396.98＝4 753.96（万元）；

增值额超过扣除项目金额比例＝增值額÷扣除项目总金额＝4 753.96÷9396.98＝50.59%＞50%；

应交土地增值税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数＝4753.96×40%－9 396.98×5%＝1 901.58－469.85＝1 431.73（万元）。

延伸阅读

一、开发土地和新建房及配套设施的成本

开发土地和新建房及配套设施的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

各项费用的具体解释与国税发〔2009〕31号文大致相同。房地产开发企业将不能出售的配套设施对外出租，其土地增值税的扣除项目的处理，国税发〔2006〕187号文第四条第（三）项明确：建成后产权属于全体业主所有，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，建成后有偿转让并计入收入，准予扣除成本、费用。《征地、拆迁补偿协协议》一般会对拆迁补偿房式（货币补偿还是产权调换），货币拆迁补偿的金额，征地补偿费标准、金额及计算过程作出明确。

二、与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的税金。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财产制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，不得再作扣除。财税字〔1995〕048号文第八条规定：其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，财税字〔1995〕048号文第十一条规定：不得另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

营改增后，国家税务总局公告2016年第70号第三条规定：计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城市维护建设税、教育费附加扣除比照执行。