土地增值税清算时,房地产开发费用如何计算扣除?

房地产开发费用属于土地增值税扣除项目金额项下的“开发土地和新建房及配套设施的费用”。开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

房地产开发费用计算扣除方法，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第三条加以明确：

方法一：财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。例如，其房地产开发企业项目开发期间“财务费用——利息支出”100万元，按同期同类银行贷款利率计算利息仅为80万元，虽然能按转让房地产项目计算分摊利息支出且能提供金融机构证明，但只能扣除80万元。

方法二：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，全部使用自有资金没有利息支出，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。例如，某房地产开发企业项目开发期间，取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本分别为1000万元、500万元，则房地产开发费用为150万元。

如果房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时在上述两种办法中二选一。

注意在土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。