税务稽查,房产税的检查重点何在?

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的纳税人比较多，包括房产所有人、房产融资租赁的承租人、承典人。税务机关检查纳税人偷逃房产税的重点：

一、房产所有人不缴或者少缴纳房产税

（一）房产所有人出租房屋，取得租金收入，不缴或者少缴纳房产税。这里所指的出租是指经营租赁。《企业会计准则第21号——租赁》第十条规定：“经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。”《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称房产税暂行条例）规定：房产所有人出租房屋取得租金收入，按12%征收房产税。房产所有人不缴纳应缴纳的税金，或者房屋所有人与承租人签订虚假出租合同，价格明显低于同一地段的同类房屋，造成出租房屋的租金以高充低，少缴房产税。检查人员可到街道、社区居委会、工商所、派出所等单位，了解房屋出租情况。查看房产所有人、承租人取得租赁合同。如果出租人是单位的，还可以查看相应账簿、凭证。检查《房产税纳税申报表》、《房产税纳税申报表（汇总版）》和《从租计征房产税税源明细表》等。

（二）按租金征收房产税的房产故意按房产原值征税，少缴纳房产税。按房产原值征税，比按租金征收房产税税负更轻，因而纳税人故意从低计征房产税。检查人员到当地房产交易中心，或者从企业账簿凭证中找到应税房屋的原值书证或者电子数据证据。检查租房合同、协议。查找承租人，收集缴纳房租的证据，核对租金金额，必要时找相关人员了解。

（三）无租让他人使用房产，产权所有人未缴纳房产税。不需要支付租金而能够使用其他单位房产，通常使用者与房产所有人关系特殊，要么是关联企业，要么房产所有人欠使用人债务等。还有一种租金是隐性的，比如承租人用服务、实物、支付修理费、消费或者其他形式抵付房租。房产所有人将房产出租，不论是否有租金均应该缴纳房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第008号）第二十三条规定：“承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房税。”财税〔2009〕128号文第一条规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”如A单位无租使用B单位的房产用于办理酒楼，B每年可在酒楼免费消费10万元额度，这种情形A单位是以提供消费的方式变相支付租金。无租使用其他单位房产，房产的产权所有人不缴纳房产税，或者使用人未代缴房产税，检查人员应到当地房地产交易中心，核查房产所有人房产原值。找房产单位（个人）、使用人了解核实房产使用情况，支付修理费书证或者电子数据证据。必要时找相关人员了解。

（四）具备房屋功能的地下建筑，产权所有人不缴纳房产税。具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑，应依照有关规定征收房产税。有的企业将建造符合房产条件长期使用的坚固建筑如材料棚、工棚等列入临时建筑和简易建筑范围，不办理房产证，不在固定资产中加以反映，但对这部分房产照提折旧，不提取房产税。对此类纳税人，检查人员对单位地下建筑实地核查，查清其用途。查清账载价值，确实难以确定的，可以聘请房产中介机构评估确定房产价值。

（五）地下人防设施所有权人不按规定缴纳房产税。地下人防设施所有权人需要缴纳房产税。财税〔2005〕181号文第一条规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括完全建在地面以下的地下人防设施，应依照有关规定征收房产税。

地下人防工程通常不能出售。《城市地下空间开发利用管理规定》(建设部令第108号)第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”地下人防工程如果已经出售的购买人按规定缴税。《国家税务总局关于新疆地下人防工程征收房产税问题的批复》（税总函〔2013〕602号）明确：“地下人防工程，已按商品房销售并办理产权证，购房人即是产权所有人，应按规定缴纳房产税。”产权所有人不缴纳房产税，检查人员可查看地下人防设施所有权人的产权证明。没有产权证明的，查看建设单位与购买人关于地下人防工程销售合同。查清款项支付书证或者电子数据证据。

（六）房产所有人账证模糊，不计提房产税。账证模糊主要有两种情形：一是房产长期“未完工”，不计提房产税。自建房产竣工投入使用，故意不进行工程决算，或者虽已决算但不结转固定资产，在“在建工程”科目长期挂账，或者自建房产的费用支出长期挂在其他应收款、预付账款等科目，虚列债权。二是账证登记不清晰。纳税人故意不设置固定资产明细账，也不建立房产卡片等明细记录。或者房产混入其他固定资产，只有资产总数而无房产明细数。或者只记房产数量而无房产价值。不提或者少提房产税。对上述纳税人，检查人员查看企业与固定资产有关的在建工程、预付账款、其他应收款、长期投资、折旧等科目相关账簿、凭证。查找建房合同。到乙方了解房产的建造时间、完工情况。对单位正在使用的房产实地盘点，查清企业房源、性质和用途。房产价值确实难以确定的，可以聘请有资质的房产中介机构评估确定房产价值。

二、房产融资租赁的承租人不缴纳房产税

房产融资租赁是指实质上转移了与房产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。《企业会计准则第21号——租赁》第五条规定：“融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。”《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第三条规定：“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。”承租人不按规定缴纳房产税，检查人员到当地房地产交易中心，了解融资租赁房产原值。找出租人、承租人了解核实房产租赁情况，查看房产融资租赁合同，必要时找相关人员了解。

三、出典房产，承典人不缴纳房产税

房屋出典是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权的法律制度。典价又称“典金”，指典权关系成立时承典人付给出典人的价款。典价一般在典产买卖价格的一半以上，但低于买卖价格。房屋出典房产税由承典人缴纳。承典人不缴纳房产税，从检查人员到当地房地产交易中心，查看出典人典产原值。找房屋出典人、承典人了解核实房产情况，查看房产出典协议、承典合同，必要时找相关人员了解。

四、房产产权未确定及租典纠纷未解决的，未按规定缴纳房产税

有些应税房产产权没有明确，或者出租时出租人与承租人之间有争议，或者出典房产的出典人、承典人之间产生纠纷，导致无人缴纳房产税。《房产税暂行条例》第二条规定：“产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”房产代管人或者使用人不缴纳房产税，检查人员收集房产出租合同，房产出典协议、承典合同。查看租典纠纷调解部门的证明、房产代管或者使用的证明。

五、少计房产原值，少缴纳房产税

融资租赁的房产、无租使用其他单位房产等的房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳房产税。有的纳税人有意少报房产原值，达到少缴纳房产税目的。对此类纳税人，检查人员到当地房产交易中心取得房产原值的证据，还可以从企业的“固定资产——房屋”等会计科目，或者从企业固定资产登记簿查找相关房屋的原值。从申报系统或者企业会计资料中查找《房产税纳税申报表》，对比得出少申报的数额。收集《房产税纳税申报表》、《房产税纳税申报表（汇总版）》、《从价计征房产税税源明细表》。

参考文献：黄德荣著《涉税案件证据收集实务》，黑龙江人民出版社，2017年4月第3次印刷。