上市公司以案说法:土地成本分摊ABC,选哪个?有点难

案例背景

某地产上市公司2019年度发布会计差错公告称：公司所属某子公司主管税务机关，对该公司2002年12月31日以前完工的五个地产项目的土地增值税清算资料进行了审核，五个项目共少缴土地增值税66,020,599.71元。2017年6月，对该公司一期项目下达了税务事项通知书，公司补缴一期项目土地增值税16,648,690.20元；2018年5月再次对该公司下达税务事项通知书，要求公司补缴其余四个项目尚欠的土地增值税49,371,909.51元。根据审计机构出具的专项审核报告，显示该公司少缴土地增值税的原因是土地成本确定方法不当。

案例分析

地产界屡屡上演的疯狂"面粉"故事，背后的逻辑就是土地是地产公司的"命根子"。手中有粮，心中不慌。

在土地增值税清算中，正是由于土地成本“体重大“，减点肥对税负的影响可不是一星半点。加之，不同地域风光各异，土地成本分摊就像雾里看花，谁能看得真真切切，明明白白。

《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十一条规定，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

按照这个政策逻辑，土地成本可以按照受益对象，采用合理的分配方法进行分配。不过，“合理方法”的决定权在税务机关。此外，贵州省税务局公布的一个关于土地分摊的典型案例（以案说法：XX房开公司土地增值税清算案），也给地产公司提了个醒。这个经过复议、一审、二审、再审的案件，最终法院维持了税务机关的计算结果，并指出《土地增值税清算管理规程》第二十一条的规定，是对税务机关在土地增值税清算工作中对扣除项目的审核要求，而非计算方法。

作为纳税人其实并不怕缴税，怕的是政策不确定带来的风险和不公平。