【营改增解读】个人出租房屋二三事(1)

税法中的个人包括个体工商户和其他个人。下面讲的仅指其他个人。

个人出租房屋涉及“六税两费”，即营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、个人所得税、土地使用税、印花税。

不过，为支持住房租赁市场发展，对于个人出租住房免征印花税和土地使用税。因此，誉满中华的实际为“翩翩六君子”。

营改增后，大咖“营业税”又禅让给了“增值税”。

一、六君子解读

1、增值税

六君子中，当之无愧的第一君子。

（1）个人出租非住房，按照5%的征收率计算应纳税额；个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

（2）营改增后，个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务仍由地税机关负责。

（3）个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票，发票上会打印“代开”字样。

（4）承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

（5）个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。目前起征点为月销售额不超过3万元（含）。

2、城建税、教育费附加、地方教育费附加

“增值税”君的亲密小兄弟。如果把增值税比作“战国四公子”中的一位，城建税等就相当于四公子的养“士”。举个栗子（北京）

城建税=增值税应纳税额 X 7%

教育费附加=增值税应纳税额 X 3%

地方教育费附加=增值税应纳税额 X 2%

如果增值税免征，城建税、教育费附加、地方教育附加随之免征。

3、个人所得税

应纳个人所得税＝（租金收入－可扣除费用）×适用税率

（1）可扣除费用包括：财产租赁过程中缴纳的税费，即纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税等税金；由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准。

营改增前，可扣除的税费中包括营业税。营改增后，租金收入为不含税收入，不能扣减增值税额。

（2）为支持住房租赁市场发展，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

4、房产税

为支持住房租赁市场发展，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

精彩还将继续，下部分将为您解读个人出租房屋的两种征管模式。