【营改增解读】合作建房咋抵扣

合作建房一般有两种模式。

第一种方式叫“以物易物”。

A出土地，B出资金，联合立项，建成后A、B按比例分房。A以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;B以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分房屋的使用权,发生了销售不动产的行为。

根据36号文规定，对A应按“销售无形资产”税目中“自然资源使用权中的土地使用权”子目征税；对B应按“销售不动产”税目征税。A、B应该分别给对方开具增值税专用发票。

由于双方没有进行货币结算，因此应分别核定双方各自的销售额。目前营改增文件没有进一步的解释。

第二种方式叫联营。

A出土地，B出资金，成立合营公司，建成后A、B按比例分房。

对于联营，如何征税，要具体问题具体分析。

1、房屋建成后，采取风险共担、利润共享的分配方式。

营业税下，对A以土地投资的行为，不征收营业税。

根据36号文规定，销售无形资产是指有偿转让无形资产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。总局在培训中明确，有偿包括以投资入股的形式销售不动产和转让无形资产。

因此，A应按“销售无形资产”征税，并给合营公司开具增值税专用发票。

2、房屋建成后，A采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润。

营业税下，对于A从合营公司取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税。

营改增后，改征增值税，合营公司凭A开具的增值税专用发票抵扣。

3、房屋建成，双方按比例分房。

营业税下，对A向合营公司转让的土地，按“转让无形资产”征税。

营改增后，改征增值税，合营公司凭A开具的增值税专用发票抵扣。