【增值税筹划】(一)物业管理业务的增值税纳税人身份筹划二要诀

一、管理住宅项目的物业公司

面向终端消费者（个人或家庭）、增值率超过50%（即可抵扣成本费用比例低于收入50%），如果年度营业额超过500万一般纳税人强制认定标准的，可以利用增值税纳税人碎片化的立法缺陷，，将业务拆分注册若干个分公司，以分公司为增值税的纳税人（而不申请合并缴纳增值税行政审批），保持小规模纳税人身份，适用3%简易征收率，而避开6%的较高销项税率。

二、管理商业项目的物业管理公司

客户全部或者80%以上属于生产流通领域而非家庭，不论进项抵扣比例的高低，应当一律登记为一般纳税人，申报6%一般计税方法。使产业链的本环节所有进项均得到抵扣，上游供应链所交增值税能够顺利向下游传递，不产生重复课税，保证整个产业链增值税负担率不超过消费品终端的增值税税率。

原理

在环环抵扣的增值税规则下，对供应链前端和中端的税率优惠、税基优惠（筹划）是无效的。只有对消费末端的税率和税基筹划或优惠才有可能降低消费品终端总增值税负担。为商业项目提供管理服务，处于产业链的中端，故物业公司税率的减低会导致零售商户的增值税负担增加。为家庭提供物业管理服务，处于产业链的终端，减少的增值税就可直接降低本公司的负担和服务零售价格。