不同纳税主体的土地增值税计税方法

土地增值税实行四级超率累进税率，应纳税额按纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，即应纳税税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率），增值额=收入?扣除项目金额。在这组计算公式里，无论纳税人从事房地产开发，还是非从事房地产开发，收入的确定没有区别，适用的税率也一样，主要区别在扣除项目金额的确定上，不同的纳税主体，在销售同类不动产时，扣除项目是不一样的。

一、不同纳税主体销售新房的扣除项目不一样

房地产开发企业销售新房，在计算增值额时可扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额，开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称开发成本），开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称开发费用），与转让房地产有关的税金，以及取得土地使用权所支付的金额与开发成本之和的20%加计扣除。

部分地区，如湖南、重庆规定，非从事房地产开发的纳税人转让房屋，即使是自建的新房，也不能按新房销售。因为非从事房地产开发的纳税人只能在取得不动产产权证书之后才能转让，一旦取得不动产产权证书，转让时即使是未使用过的新房，也需要按销售旧房缴纳土地增值税。

二、不同纳税主体销售旧房的扣除项目不一样

从事房地产开发的纳税人，将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该房对外出售的，与非从事房地产开发的纳税人一样适用《土地增值税纳税申报表（三）》。

对于旧房销售，扣除项目的确定分两种情况，一种情况是按旧房及建筑物的评估价格扣除，可扣除项目包括：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、评估费用、与转让房地产有关的税金（城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费附加；另一种情况是按购房发票记载金额扣除，扣除项目为：购房发票上记载的金额乘以×（1+5%×房产实际持有年数）、购房契税、与转让房地产有关的税金（城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费附加）。

从事房地产开发的纳税人销售的是自建的旧房，因不能提供购房发票，计算增值额时只能按旧房及建筑物的评估价格扣除。

三、不同纳税主体销售在建工程的扣除项目不一样

假如销售的是在建工程，则不论卖方是从事房地产开发的纳税人，还是非从事房地产开发的纳税人，填的都是《土地增值税纳税申报表（六）》，扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。不同的是，从事房地产开发的纳税人可以按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的20%加计扣除，而非从事房地产开发的纳税人不能享受加计扣除优惠。