房地产开发企业销售商品房确认收入的探讨

问

视野网友：

您好，陈老师有个问题咨询您，具体如下：

1、《计学精要》306页，预售模式下商品房销售收入的确认时间有如下描述：

（3）企业履约过程中所产生的商品具有不可替代作用，且该企业在整个合同期间有权就累计至今已完成的履约部分收取款项?

其中1：不可替代性。******住宅楼单元具有不可替代性

其中2：获得付款的的可执行权利。  ******从我国惯常的商品房销售合同和法律环境看，不满足：“在整个合同期间内有权累计至今已完成履约部分收取款项”条件的情况居多。即在大多数情况下，房地产开发商的收入确认原则为按时点确认收入。

2、我的理解如下：

（1）基于客户购买房产时，需要交首付款，然后银行放款，然后客户按月还款，此时客户对否按约还款与开发商已没有关系，所交付的房屋为客户对银行提供的抵押品；

因此我认为此处，时段法确认收入的分析中，已满足了“在整个合同期间内有权累计至今已完成履约部分收取款项”这个条件，因此对于《计学精要》中所述的按时点确认收入不能理解。

麻烦老师给指导下。多谢了。

答

视野版主chenyiwei:

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第八条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”。该条规定与该解释的2003版规定完全一致。

基于该条规定，商品房销售交易中的控制权是以“交付使用”这一时点转移的。并且由于商品房预售通常需采用按揭方式，银行按揭款要到交房时才发放，如果客户违约则合同终止，开发商需退款而不是有权保留已收取的款项。因此该条标准不满足。

小编提示：实务中，注意房地产开发公司可能会存在提前确认收入的情形；另外，注意开发房产可能存在烂尾及滞销等情况，可能存在存货减值风险。