“工抵房”业务的财税处理(中)

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抵债房产自用但未完工财税处理

实务中，抵债房产用于自用还存在两种情形，已完工或者未完工。如果抵债房产尚未完工，该如何处理呢？

（一）会计处理

在以房抵债时，双方已经达成合意，实质上债务人房地产开发企业因债务的灭失，视同实质上已经收到了抵债房产的预收款或销售款。

1.债务人会计处理：

签订抵债协议房产尚未完工时：

借：应付账款1100万元

　　贷：预收账款1000万元

　　贷：其他收益——债务重组收益100万元

待抵债资产交付时：

借：预收账款1000万元

　　贷：开发产品700万元

　　贷：其他收益——债务重组收益300万元

2.债权人会计处理

借：预付账款 1000万元

借：投资收益 100万元

　　贷：应收账款 1100万元

签订抵债协议时资产尚未完工，不能确认资产的成本。

（二）税收处理

房地产开发企业销售房产应按照市场公允价格确认各项纳税义务，并按照房地产开发企业各项税收政策规定，及时确认各税种的预缴税额，并按照规定的纳税义务发生时间确认各税种的应纳税额。

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1.增值税

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

因房地产开发企业销售开发产品比较特殊，实务中各省税务机关明确的口径，一般以开发产品交付时间为纳税义务发生时间。先开据发票的，为开具发票的当天。

在抵债时，开发产品未完工，处于预售期的，视同收到预收款，应按照规定预缴增值税；在抵债时，开发按产品已完工属于现房销售的，视同收到销售款，应当按照规定缴纳增值税。增值税销售额即为房产市场公允价格1000万元。

2.企业所得税

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。这是对销售开发产品企业所得税收入确认时点的一般性规定。

但实务中，房地产开发企业无论是将未完工开发产品，还是将已经完工开发产品，作为偿债资产，在与债权人施工企业达成偿债合意时，都是先签订抵债协议和合同。至于是否正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，还要根据开发产品的完工进度或者施工企业对偿债资产的处置方式来决定。

在该《办法》第七条规定，将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。这是对销售开发产品企业所得税收入确认时点的特殊性规定。

因此，房地产开发企业用于偿债的开发产品，无论是否签订《销售合同》或者《预售合同》，都应当在抵债协议（合同）签订、债务灭失时，确认企业所得税的收入。并根据开发按产品是否“完工”，来判断是否应当确认计税成本对象的计税毛利。

抵债时，开发产品尚未完工的，应当按照规定确认预计毛利额，并入当期应纳税所得额；抵债时，开发按产品已经完工的，应按照规定确认完工产品的实际计税毛利，并入当期应纳税所得额。

企业所得税确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

值得注意的是，由于抵债资产在会计处理上，并没有确认收入和对应的成本。因此，在完工年度所得税申报时，需要通过填报《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》，将视同销售收入1000万元和视同销售成本700万元，填报对应的栏次予以纳税调整处理。

除此之外，对于之前尚未完工的开发产品，在完工年度，一是还需要调整会计毛利和计税毛利之间的差额；二是需要对历年已经预计毛利与计税毛利的差额予以纳税调整。

3.土地增值税

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发【2019】91号）第十九条规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产。

《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

因此，在项目进行土地增值税清算前，房地产开发企业无论是将未完工开发产品，还是将已经完工开发产品，作为偿债资产，在与债权人施工企业达成偿债合意并签订抵债协议和合同时，产生抵债开发产品的土地增值税预缴义务，应当按照规定预缴增增值税。

在项目完成土地增值税清算后，房地产开发企业抵债资产应作为尾盘销售处理。

土地增值税收入的确认：在土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他价外经济利益确认收入。

（未完待续.......）

作者：连焕锋、郭琳琳