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呃......城市基础设施配套费要交契税?

连焕峰 / 2020-10-13
文字 正常
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  • 契税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    市政建设配套费和城市基础设施配套费不是一码事。建议房企首先厘清概念,准确申报缴纳契税。

    一、政策规定

    1.根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定,契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;……    

    2.根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号) 第九条规定,条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

    3.根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。…… (二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。……  

    市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内

    二、 市政建设配套费和城市基础设施配套费的区别

     

    市政建设配套费和城市基础设施配套费的区别

     

    三、推荐一篇文章

    最近一段时间,笔者接连收到几家房地产企业的咨询:企业缴纳的城市基础设施配套费,是否需要计入契税的计税依据,申报缴纳契税?实务中,一些房地产企业会按照4%的税率,将城市基础设施配套费纳入契税的计税依据,申报缴纳契税,涉及金额从几十万元到几百万元不等,对企业来说是一笔不小的支出。其实,市政建设配套费和城市基础设施配套费不是一码事。建议房企首先厘清概念,准确申报缴纳契税。

    根据契税暂行条例,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照规定缴纳契税。为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策,推动公有住房上市的进程,财政部、国家税务总局2004年发布的《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号,以下简称“134号文件”)规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

    134号文件明确,以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益;以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

    注意,根据上述规定,无论是协议方式出让的土地,还是竞价方式出让的土地,其契税计税价格中均包含“市政建设配套费”,而非“城市基础设施配套费”。

    这主要是因为,市政建设配套费是出让土地时必要的配套费用,指要完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通信、围挡等基础设施建设并进行土地平整,满足必要的“通平”要求的市政公用基础建设项目资金,即“七通一平”的费用。实务中,市政建设配套费通常包含在土地价款中,并已申报缴纳了契税。

    城市基础设施配套费,则指按城市总体规划要求,为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用,按建设项目的建筑面积计征,专项用于城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯和环境卫生等城市基础设施和城市公用设施的建设。也就是说,城市基础设施配套费是一种地方政府性基金,根据各地方发布的城市基础设施配套费相关管理办法,该费用的征收范围通常为新建、改建、扩建各类房屋建筑工程项目。不同的城市,城市基础设施配套费的收费标准不同。从性质与用途上看,城市基础设施配套费与土地受让前的成交价格并不存在必然关系

    由此,市政建设配套费与城市基础设施配套费两者性质不同,征收目的不同,征收依据不同,征收时点也有差异。市政建设配套费是在未开发的农地、荒地或城区内附有需拆迁的地上建筑物的土地进行出让时,政府征收的规费。目前,一般出让的土地都是完成“七通一平”后的土地,这些土地的出让环节一般也不需要缴纳市政建设配套费。而城市基础配套设施费的征收时点,是在取得土地使用权之后。

    由此可见,尽管“市政建设配套费”与“城市基础设施配套费”名称相似,但本质上是两笔费用,不可混为一谈。房地产企业需要就市政建设配套费申报缴纳契税,无须就城市基础设施配套费申报缴纳契税。

    来源:中国税务报

    作者:魏民

    作者单位:国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局

    莲税观

    作者
    • 连焕峰 从事税收工作二十余年,中国注册税务师,曾蝉联两届省级税务稽查能手,擅长税务稽查、涉税风险应对等。
      微信公众号:莲税观
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