房和地 离与不离

一、仅仅是一块的时候

1.非房地产开发企业取得土地使用权

土地成本计入无形资产，按照适用年限摊销计入损益。后期自土地上建造不动产，建造成本计入在建工程，完工后转入固定资产或者投资性房地产。

这个时候，房和地，暂时分离。

2.房地产开发企业取得土地使用权

土地成本计入开发成本，通过开发建设，土地使用权的成本并入开发产品，如果开发产品销售，结转计入营业成本计入损益；如果开发产品自用计入固定资产或者投资性房地产。

这个时候，房子是产品，土地是产品的一部分，房和地不分离。

二、地被开发成在建项目的时候

已投资额达到总投资额25%以上的在建项目整体转让，增值税和土增税处理比较特别：

1.增值税计算

销售额等于取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额，适用差额计算应交的增值税。

2.土地增值税计算

在计算转让环节土地的增值额时，土地成本和建设成本是否可以加计扣除，各地税务执行口径不太一致。

河南省税务局的政策口径是：

问：房地产企业收购另一家房地产企业的在建工程后再进行开发，完工后土地增值税清算时，收购原先在建工程的价款是否可以加计扣除？

河南省12366答复：对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分(即继续建设投入部分)加计扣除。由于在整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。

这个时候，因为被开发，房和地已经建立紧密关系，土地成本和建设成本可以扣除并加计扣除，但不能因为转让重复扣除。

三、地被开发建设成房产的时候

1.企业自建的房产，如何计算房产税？

根据“《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

虽然会计上地价款按照无形资产核算，不计入固定资产原值，但是计算房产税时，还要合并地价款一并计税。这个时候，房和地在一起，不分离。

四、房子建好售出去的时候

政策一《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

政策二《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》（豫地税发〔2006〕84号）第七条房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。

房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。

对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。

房子卖出去，土地使用权跟着一起卖出去了，土地使用税就不用再交了。

这个时候，房和地，在一起，不分离。

五、土地被收回的时候

土地被收回，房子被拆迁，被收回的房屋享受增值税免税吗？

政策一财税【2016】36号附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

政策二《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

土地使用权被收回，地上的有形动产和不动产也随之被收回，一并享受增值税免税政策。

这个时候，房和地，紧紧在一起，至死也不分离。