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房产转让的个税(1)住房

魏春田 / 2023-05-22
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  • 房产交易
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    财产转让要交个税,房产作为财产的一个组成部分,在转让的过程中自然也要交个税。但对于转让住房和非住房缴纳个税,税法上有不同的规定。对于住房的转让,在个税收上有一定的优惠。

    按个税法规定,个人转让住房以转让收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按财产转让所得缴纳个人所得税。计算公式为:

    应纳税额=(转让收入-房产原值-合理费用)×20%

    一、转让收入

    以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的价格明显偏低且无正当理由,税务机关有权进行核定。

    二、房产原值

    房产原值分别以下几种情况进行确认:

    1、商品房。为购置房屋时支付的价款,以及缴纳的相关税费;

    2、自建住房。为实际发生的建造费用,以及建造和取得产权时缴纳的相关税费。

    3、经济适用房(集资合作建房、安居工程住房)。为购房时支付的价款,以及按规定缴纳的土地出让金。

    4、已购公有住房。为原购公有住房标准面积,按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款,以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

    5、拆迁安置房。根据《城市房屋拆迁管理条例》等相关规定,房屋的原值分别为:

    一是房屋拆迁取得货币补偿后,购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款以及缴纳的相关税费;

    二是房屋拆迁采取产权调换方式,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

    三是房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又取得部分货币补偿款的,所调换房屋的原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;

    四是房屋拆迁安拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿协议》注明的价款,加上支付的货币及缴纳的相关税费。

    (三)合理的费用

    合理的费用是指纳税人实际支付的装修费用,贷款利息、手续费、公证费等费用。

    对于装修费用,按规定已购公有住房、经济适用房,最高扣除限额为房屋原值的15%,商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。

    纳税人以按揭方式购置住房的,其向银行贷款支付的利息,凭银行出具的有效证明扣除。

    (四)税收优惠。对于个人转让自用5年以上,且是唯一的家庭生活用房,取得的所得暂免征收个人所得税。

    (五)税收征管。

    1、凭证管理。根据,国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,对转让住房收入计算个税应纳税额时,纳税人可凭原购房合同发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许其从转让收入中,减除房产原值、转让过程中缴纳的税金及相关合理的费用。

    2、核定征收。纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可以依法核定征收。

    作者
    • 魏春田 税务公职律师,法律专业硕士,资深税务工作者。
      微信公众号:魏言税语
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