漫谈土增税(三)在建工程转让是否可以加计

在建工程转让的项目，土增税清算时，是否可以对前续项目进行加计极大争议，后续项目加计基本上是共识。

回归土增税的征税逻辑，基于95年110号文、暂行条例及实施细则相关规定。前续项目不允许加计是没有道理。财产行为税不是链条税，每一个法人主体的开发都是独立进行，不应该去考虑是否链条重复加计的问题。

不可否认，部分开发商会有想法“在建工程转让”给予一定税收筹划的考量，但这是反避税的考虑，不能因为反避税的方面，直接一刀切的管控所有的项目。这个就像烟花爆竹容易引起火灾就不让放的道理一样。

回归实操中，目前有三种操作方式。

方式一、加前，不加后

以浙江税局等代表的不允许加计扣除的做法，如浙江省地方税务局公告2014年第16号，购买在建项目进行继续建设再转让的扣除：房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。

有同类规定的还有上海、天津、青岛、山东、南宁等地，算是多数意见。

方式二、前后都加

允许加计扣除的做法（所剩无几），比如规定，对于购入在建项目再开发后进行销售的情形，应视同房地产企业的房地产开发行为，可适用加计20%扣除的规定。

方式三、加后，不加前

3、也有部分地区这么规定，房地产企业转让开发的土地、未竣工房地产项目，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；承受土地、未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发，进行土地增值税清算时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。

思成考虑，是否可以增加一种方式：

承受土地、未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发，进行土地增值税清算时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项允许加计，加计金额以土地、未竣工项目支出的开发成本为限。（溢价不允许加计，折价销售不会多加计）

注：从房地产项目的开发周期来看，无非是同一块地，分在了两个法人主体进行了开发。但是最终的成品，仍然是完工产品。这样就是打通了收购环节，还原全房地产开发建造过程。

95年110号：对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

PS：对于在建工程收购，是一种比较干净的交易方式。

1、但税收经常不是最主要的，而是开发报建端，证照的变更更为很重要；

2、在建工程的25%开发节点的问题；

3、关注开具发票时，差额征税全额开票，下一环节全额抵扣的问题。

参考文件：汪道平 财税评论 【房地产税筹72变之2】购入在建项目再开发能否加计扣除？