增值税税负率是地产项目盈利的标尺之一

【笔者理解的增值税】

增值税又称拔毛税，雁过而拔毛，隐藏在资产负债表中的成本，利润表全然不予以体现，痛感较小的一种税。一个伟大的发明的税种。

【增值税的定义】

1、是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

2、从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

3、实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

笔者理解：消费者最后承担者，流转的过程先行“垫付”。

【增值税的盈利标尺】

1、 房地产的增值税=增值额*增值税税率

=【收入-（土地成本+开发成本-不可抵扣的成本）】*增值税税率

=（收入-土地成本-开发成本）*增值税税率+不可抵扣的开发成本*增值税税率

=毛利额*增值税税率+不可抵扣的开发成本*增值税税率

PS：①费用的进项税较小，本次测算暂不考虑；②假设进销税率一致。

2、增值税税负率=增值税额/营业收入

说明：

（1）有毛利才有税款，毛利越高，税款越大。所以说增值税税负是盈利的标尺。

（2）管控增值税的逻辑，要降低不可抵扣的成本占比

①增加增值税的取票率；

②总价不变的情况下，尽可能的取得高税率的发票；最经典的就是小规模，一般纳税人的选择题。

③总价相同的情况，波动税率，确保自身权益不受损失

经常会约定，遇到国家税率调整时，不含税金额不变，总价随税率波动的原因。就是反向保证，自己的利益不受损失，同时进项税就是公司花钱买的一项抵扣权益（资金）。

（3）如果项目的增值税税负率高，基本上所得税，土增税的税负都会同趋势变化。三者的基础逻辑都是收入-成本-费用。

（4）对于低税负率的项目，因房地产增值税有预缴机制，实务中的解决方式，提前开具发票，留抵抵欠，增量留抵退税，预缴退税。

（5）留抵退税款，成本增加的同时，增加可以用于抵扣的进项税（成本*税负率），如果没有了流转环节，就没有收入（销项），这块进项税就会沉淀下来，国家将这笔沉淀下来的进项税先退回，后续有了流转，就有了收入（销项），税款自然而然的入回来。

这次大规模增量留抵退税的逻辑：在总理的讲话中，经营困难，销售收入下降，政府是有减税政策，减的流转税，没有流转环节，市场主体也无法享受，现在就是把十几年的陈年老账退回去，度过难关。

PS：沉淀的这部分进项税，上一环节实际已缴纳。