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增值税税负率是地产项目盈利的标尺之一

槿思成 / 2022-06-01
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  • 税负率
  • 房地产财税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    【笔者理解的增值税

    增值税又称拔毛税,雁过而拔毛,隐藏在资产负债表中的成本利润表全然不予以体现,痛感较小的一种税。一个伟大的发明的税种

     

    【增值税的定义】

    1、是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税

    2、从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

    3、实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税。

    笔者理解:消费者最后承担者,流转的过程先行“垫付”。

     

    【增值税的盈利标尺】

    1、 房地产的增值税=增值额*增值税税率

    =【收入-(土地成本+开发成本-不可抵扣的成本)】*增值税税率

    =(收入-土地成本-开发成本)*增值税税率+不可抵扣的开发成本*增值税税率

    =毛利额*增值税税率+不可抵扣的开发成本*增值税税率

    PS:①费用的进项税较小,本次测算暂不考虑;②假设进销税率一致。

    2、增值税税负率=增值税额/营业收入

    说明:

    (1)有毛利才有税款,毛利越高,税款越大。所以说增值税税负是盈利的标尺。

    (2)管控增值税的逻辑,要降低不可抵扣的成本占比

    ①增加增值税的取票率;

    ②总价不变的情况下,尽可能的取得高税率的发票;最经典的就是小规模,一般纳税人的选择题。

    ③总价相同的情况,波动税率,确保自身权益不受损失

    经常会约定,遇到国家税率调整时,不含税金额不变,总价随税率波动的原因。就是反向保证,自己的利益不受损失,同时进项税就是公司花钱买的一项抵扣权益(资金)。

    (3)如果项目的增值税税负率高,基本上所得税,土增税的税负都会同趋势变化。三者的基础逻辑都是收入-成本-费用。

    (4)对于低税负率的项目,因房地产增值税有预缴机制,实务中的解决方式,提前开具发票,留抵抵欠,增量留抵退税,预缴退税。

    (5)留抵退税款,成本增加的同时,增加可以用于抵扣的进项税(成本*税负率),如果没有了流转环节,就没有收入(销项),这块进项税就会沉淀下来,国家将这笔沉淀下来的进项税先退回,后续有了流转,就有了收入(销项),税款自然而然的入回来。

    这次大规模增量留抵退税的逻辑:在总理的讲话中,经营困难,销售收入下降,政府是有减税政策,减的流转税,没有流转环节,市场主体也无法享受,现在就是把十几年的陈年老账退回去,度过难关。

    PS:沉淀的这部分进项税,上一环节实际已缴纳。

    槿思成

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    • 槿思成 一位追逐梦想,不断前行的奥迪特
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