漫谈土增税(二)土增税的清算单位

土增税的清算单位确认也是对于土增税税负的影响是极其显著的。因为总局层面的法规未明确，导致实操中，划分清算单位的依据各自不同。

一、总局层面的确定原则

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

注1：“有关部门审批”一般指发展改革部门、城市更新部门、规划部门、城建部门等。

注2：土地增值税核算对象的确定通常以建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、立项批文为准，还有的省份以土地增值税项目登记表等作为土地增值税清算单位。

二、地方方法列举

1、立项——江西

  根据《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》(2018年第16号)第一条、第二条的规定,房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。

2、工程规划许可证——福建、重庆、湖北、海南、浙江等（主流方式）

根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(2018年第21号)第三条关于土地增值税清算单位问题”的规定，房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。

3、施工许可证——厦门等

厦门市地方税务局公告2016年第7号：土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。

4、建设用地规划许可证——广西等

广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号：清算单位应以县（市、区）级（含）以上发展改革部门下达项目立项（核准、备案）文件或建设规划主管部门下达的《建设用地规划许可证》为依据。

5、综合判断——安徽省

安徽省：采取的是“审批、备案《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》及预售资金回笼”等情况综合判断认定模式。

其他地方：广东省深圳市以销售许可证为准；大连以企业会计核算单位为准——《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”

【综述】

土地增值税清算单位问题看似较小，整体的影响很大，确认清算单位时一定要慎重，要切合当地的土增税征管逻辑。