关于房地产企业预缴阶段运用留抵抵欠的探讨

一、文件

1、《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发[2004]112号）：对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。

2、《国家税务总局关于增值税一般纳税人将增值税进项留抵税额抵减查补税款欠税问题的批复》（国税函〔2005〕169号）：增值税一般纳税人拖欠纳税检查应补缴的增值税税款，如果纳税人有进项留抵税额，可按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发〔2004〕112号）的规定，用增值税留抵税额抵减查补税款欠税。

把握要点：

①增值税一般纳税人；

②留抵税额的形成为销项小于进项；

③以期末留抵税额抵减增值税欠税。

二、实操中的可能方式

通过文件来看，实务中比较普遍遇到的为：

方式一：公司先产生的缴纳义务的时点形成了无法缴纳税款（欠税），后取得进项税，导致一边有欠税，一边又留抵；

方式二：公司存在一般计税和简易计税并存，简易计税形成的欠税使用留抵来进行处理。

三、房地产企业在预缴阶段是否可以适用留抵抵欠

分析：

1、预缴增值税是否为纳税义务

国家税务总局公告2016年第18号： 第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。……第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第三十二条：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”

预缴税款未足额缴纳，触发征管法相应处罚，此为企业的纳税义务。

道上消息：5月份总局的相关会议，已明确了预缴欠税包括房地产开发企业预缴形成的欠税。

2、预缴欠税一定有滞纳金吗？

很多税务局认为欠税一定伴随着滞纳金，其实思成理解不然：

欠税是欠缴税金的简称，企业在进行税务申报之后，也就形成了欠缴税金。欠税可以是期限内未缴，也可以是期限外未缴。

EX，比如每个月的申报缴纳截止时点为15号，5号进行涉税申报后，自然就会形成欠缴税款。

在15号之前缴纳，将不会产生滞纳金。（在税法约定的账期之内）

在15号之后缴纳，将会产生滞纳金。（在税法约定的账期之外）

四、留抵抵欠的申报

通过《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二第21栏“上期留抵税额抵减欠税”，填写本期经税务机关同意，使用上期留抵税额抵减欠税的数额。

五、不可忽略的附加税费的影响

依据：《城建税法》第二条 城市维护建设税以纳税人依法实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。

分析：在房地产企业预缴增值税的时候，附加税费按照预缴增值税作为税基。若运用了留抵抵欠，企业在申报预缴税款时，已触发了预缴的纳税义务，形成了预缴的增值税款，同等产生了附加税费的纳税义务。运用留抵抵欠时，留抵抵欠是对增值税金额的抵减，也就是将留抵税额作为一项支付手段。对应的附加税费仍需缴纳。

影响：在后续项目达到增值税纳税义务发生时点，留抵税款被作为抵缴预缴欠税的方式，项目将重复形成预缴的增值税。此时附加税费的税基将重复计算。

类比：增量留抵退税，也会形成附加税费后续税基的重复计算，在城建税法中明确城市维护建设税的计税依据应当按照规定扣除期末留抵退税退还的增值税税额。

申报表体现：

但是留抵抵欠在预缴税款下的运用逻辑和增量留抵退税相似。都可以理解为进项税金额都盘活（回归增值税的基本逻辑，进项税是企业花钱买来的）

增量留抵退税：进项税退回变成现金，不限定用途，包括缴纳预缴税款；

留抵抵预缴欠税：进项税退回变成现金，限定用途，仅可用来缴纳预缴税款。

但附加税费的处理上，两者在法规的层面上，存在不同的可能性，对于房地产企业而言适用留抵抵欠时要予以考虑。

【行成思语】

税务机关应该从留抵抵欠和增量留抵退税的逻辑而言，予以相同的税收待遇，解决留抵抵欠带来的附加税费的重复缴纳问题。回归税款缴纳的应有逻辑。