浅析地产企业自持物业土地价款抵扣问题

【案例】房企通过“招拍挂”方式取得了一块土地使用权，该项目总建筑面积15万平方米，其中：①可销的建筑面积5万平方米，②招拍挂文件要求作为社会租赁用房永久自持5万平方米，③房企自持5万平方米综合体，企业股东会决议永久自持经营。

【问题】房地产项目可供销售建筑面积是15万平，是10万平（不含招拍挂要求自持）；还是5万平（不含招拍挂自持、企业决定自持）

实操中，按照15万平的应该占比不少，其他思路是否可行呢？

探讨如下：

1、回归地价抵减的税务逻辑

地价抵减销项实际上就是取得一笔土地的虚拟进项，但因为土地成本在总成本占比较大，如果一次性进入将显著影响纳税金额缴纳进度，故18号公告才通过销售比例的逻辑，在确认纳税义务的销售额中，逐步来扣除地价款。

假设地产企业可以取得土地成本发票，并一次性取得进项税，就可用于项目的进项抵扣，无论房企是否有自持，只要有销售都可以抵扣，

但按照现行规定，房企自持物业未销售，其土地价款对应的虚拟进项将一直无法抵扣，与可售物业的税收待遇不同，违背税收中性原则。

2、企业选择自持后转售存在不得抵扣的风险

房企后续将自持物业再对外销售时很可能被认定为旧房转让，如果此时无法套用18号第二条的规定“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法”，则不能再进行销项抵减。适用14号文“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。”

这样会造成房企损失相关地价抵减，产生不必要的税收负担，降低拿地积极性。目前很多地块都有自持要求。

注：实操规避可考虑企业分立方式不适用增值税免税

3、自持视同房企“自我销售行为”

房企自持物业，视同开发的产品销售给自己，并且进行了单独确权的行为，小产权证办在房企的名下。地价抵减销项在确权时体现，后续销售自持物业即可套用14号文的逻辑进行。整体18号与14号可很好衔接。

注1：视同自我销售行为，还原发票流下：房企给自己开具发票，同时地价抵减销项，取得不动产发票又可以抵扣进项税。将地价抵减销项在自持确权环节予以体现。

注2：车企就有给自己开机动车销售统一发票用于办证及缴税费的情况。一边开具发票，一边抵扣的情况。自持物业的销售应可有相同逻辑。（房子自持实操无需自我开票即可办证）

若可以如上文探讨，一定有税务机关质疑依据18号文的公式，如果认可上文观点，企业自持物业对于可售面积是有较大的筹划性，空间很大，可以起到延缓纳税。

实操中，商人逐利，但不能因此就打压正常土地获取时的影响因素，违背税收的中性及公平性原则。实操中竞配建的项目很多，以及房住不炒的大原则下，要求自持社会租赁用房的项目不少，自持综合体的项目经常出现烂尾现象，税收上应予以一定的考量。

故此笔者认为，若满足如下两种条件的：

1、若自持是政府拍地的强制条件，未来不具备转让可能性的应该予以支持；

2、具备明确&自持的合理商业目的，不以避税或者逃避税收为目的，明确自持，董事会或者股东会作出决议，整体长期持有的项目，应予以支持。