业主强行停贷对税收的影响

近期，全国很多地方出现烂尾楼业主集体强制停贷现象。网易报出的有：河南省郑州市康桥纳云溪、郑西鑫苑名家4期、啟福、鑫苑国际名城，商丘市恒大名都2期，南阳市阳光城丽景花园，江西景德镇恒大珑庭，山西省太原市太原泰禾金尊府，湖南省长沙市恒泰长沙芙蓉悦府，湖北省咸宁市绿地城际空间等14个楼盘。涉及业主4.6万户，总房款347亿。业主的强制停贷，对业主、房地产企业及银行都将产生很大的影响，而这种影响必然也会传递到税收领域。

众所周知，房地产行业是个高负债行业。企业向银行贷款买地盖楼，楼还没盖好就开始预售，通过预售从购房者手中先拿到钱，去还银行的贷款和其他一些费用，余下的就是自己挣下的钱。因此，房地产企业大多数玩的是空手套白狼的游戏。

没有多少资本金的房地产开发商之所以敢这么玩，是因为他们对未来有一个积极的预期。他们算准了房子能涨价、能卖出去、能挣钱。 

这在经济增长的黄金期，老百姓手里资金宽裕，自然不成问题。可近几年，由于疫情蔓延、国内房地产调控、国际政治经济大环境的恶化等等，老百姓手中的钱不断缩水，实际购买力不断下降，对未来预期悲观，所以就出现断供、停供以及不买房等现象，房企的“游戏”也就玩不下去了。

房子卖不出去，多米诺骨牌的第一张牌便倒了，接着房企会因为高负债而爆雷。最近出现的融创、恒大、绿地等大型房地产公司的债务违约，以及中国恒大、融创中国、世茂集团、佳兆业集团、中国奥园等5只地产股被正式剔除出恒生综合指数，就是最好的证明。房地产公司还不上银行贷款，购房者断供和强制停贷，势必会对金融业产生巨大的冲击；房地产公司没钱去拿地，政府的土地出让金大幅度下滑，对地方政府的财政收入也造成巨大的麻烦；当然，也会对房地产产业链中的上下游企业带来巨大影响。

从税收的角度来看，房地产行业涉及的税种主要有：增值税、企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、城镇土地使用税等税种。其每年缴纳的税款在整个税收收入中占比不小，尤其是在以房地产和建筑业为主的新开发区，比如，高新技术开发区，经济技术开发区等。

面对房地产企业目前的这些新情况，作为税务机关应适时地做出应对。

首先，应当转变对房地产行业的认知。长期以来，大多数人都一直认为房地产业是个暴利行业。在这一观念指导下出台的税收政策，无论是税前扣除的项目也好，还是税率、预征率上，大多是从严控制和从高确定。

当下的房地产行业已经由暴利行业变成了微利行业。经测算，房企一般项目的增值税税负约为2%，按3%的预征率需多预缴1%的增值税。市区项目企业所得税按毛利率的15%预缴，而企业目前的毛利率一般只有10%左右。因此，应适当调低增值税、土地增值税和企业所得税的预征率。

其次，统一借款利息在土地增值税和企业所得税前的扣除标准。按当前税收的规定，土地增值税只能以商业银行同期同类利息标准扣除，而企业所得税则是以金融机构的利率为标准，包含信托、基金、资产管理公司等非金融机构的利率。

房企的负债率平均在80%以上，因此，利息支出是非常大的一项费用。民企的资金成本普遍偏高，统一标准有利减低企业的资金压力。

第三，加大核定征收的力度。可以考虑对于持续时间在十年以上的房地产老项目，尤其是参与了城市棚改的项目，在土地增值税清算过程中，因其存在大量无法取得发票情况及其它原因，允许进行核定征收。