无产权车位永久转让和出租的分析

目前无产权车位的销售存在两种形式：方式一，转让永久使用权；方式二，租赁20年，使用期限到期后，车位由乙方无偿使用至车位所属土地使用权期限届满时止。

1、物权法规定：

使用权的转让与租赁的差异，从物权权能属性上来说，使用权劣于收益权的，一般而言转让使用权是不存在收益权的，而出租行为是包括收益权。但是，目前无产权车位的合同实践中，是没有这个明显的限制，无产权车位“永久转让使用权”及“出租20年+免租使用”均包括占有权,收益权,处分权,使用权，如合同条款“乙方通过本合同取得项下车位的使用权，并可以通过下列方式行使：自用、出借、转让、出租等权利。”

从物权法中，两类合同无本质差异。

2、增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《营业税改征增值税试点实施办法》附：销售服务、无形资产、不动产注释）规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

目前实践操作中，既有按照租赁开具不动产租赁发票，亦有按照销售不动产开具销售发票。

国家税务总局营改增中解答：8.出售车位或储藏间，没有独立产权，是否按不动产出售处置？答：按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。

建议按照开具销售不动产处理。

3、房产税问题

按照租赁方式，存在被税务机关认为存在房屋租赁行为，依据房产税相关文件征收房产税。若按照永久使用权转让，并且按照销售不动产行为开具发票，可争取不缴纳房产税（租赁收入12%），销售行为不是征税范围。

故按照转让永久使用权为佳，开具不动产销售发票。

4、土地增值税

对于无产权车位，实务中存在多种税务口径。无论是按照两种方式的哪一类，均存在如下口径：

不纳入清算范围不分摊地价，纳入清算范围不分摊地价，不纳入清算范围分摊地价，纳入清算范围分摊地价。

故两类方式，并无实质差异。

总局层面：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

一般理解有两种：①“有偿转让”应按照是否有产权来理解，因为转让的前提是受保护的产权，产权未转让不纳入清算；②按照实质重于形式的原则认定，除出售所有权的方式外，还包括转让永久使用权。

各地层面的法规：

认为不纳入清算范围的理解：

地方法规举例：

①辽地税函[2012]92号: 转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

②鄂地税发〔2014〕63号：纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土地增值税扣除项目。

③山东地税公告2015年第1号：房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。

④湖南地税公告2015年第9号：地下车库(位)根据不同情况按以下方式进行税务处理：地下车库(位)所有权未发生转移的，不征收土地增值税；所有权发生转移的，按照有关规定征收土地增值税。《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》(2014年第7号)第三条停止执行。

认为纳入清算范围：

地方法规举例：

①天津地税公告2015年第9号规定：符合下列情形之一的地下车库(位)可参与整体清算：(一)转让使用权年限与所售商品房占地使用年限一致的；(二)转让永久使用权的；(三)随销售商品房附赠使用权的等。

②浙江地税公告2014年第16号规定：对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。

③地税函[2015]917号：无论车库、车位是否拥有产权证，只要签订了销售合同或协议并取得了收入，则销售收入一并计入土地增值税的计税收入，车库的面积计入可售建筑面积，车库、车位相应的开发成本准予扣除。

④广西地税公告2013年第2号：房地产开发企业销售车库（位），并与买受人签订车库（位）销售合同的，不论是否取得产权证明，均按销售不动产征税。房地产开发企业、物业公司与买受人签订车库（位）长期或无期限使用权转让合同，且合同价款相当于同一小区或同一地段的车库（位）销售价格的，应视同销售，按销售不动产征税。

一般纳入都包括了转让使用权或租赁长期使用权，不纳入均为无产权，故两者无实质性差异，均需考虑地方的征管习惯。