房地产企业软装的土增税思考及应对

1、法规规定

①税务文件

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法（1995）6号）对此条做了详细规定：第二条　条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第四条　条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。     

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第 四条第（四）项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”

基于文件的规定，可以在土地增值税前进行扣除的成本包括装修费用或装修成本，但不是装饰成本。

②其他文件

《商品住宅装修一次到位实施导则》的通知（建住房（2002）190号）规定：住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。

2、实务操作

软装部分被税务机关剔除的风险，是很多高档住宅很可能面临的风险。而且面临的金额也不小。

可能措施：

1、淡化宣传中对于软装的宣传，营销方面首先要入手避免；

2、合同签订，对于软装同样要淡化，可以考虑双主体合同，或者单主体模糊化，避免对软装进行品牌制定等等。合同是一门艺术。

（这边注意一个细节，增值税的问题，要在售房款中注明已包括软装部分，不然会可能作为无偿赠送，视同销售缴纳增值税。

湖北省国税局营改增执行口径第二辑就此专门明确“房地产企业销售不动产的同时，无偿提供家具、家电等货物的征税问题”。房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17％税率征收增值税。房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。）

3、账面，附件，合同，等等都注意敏感字眼的出现，隐藏在密密麻麻的造价书中。

4、延期清算，后面即便税务机关实地走访，也可以解释为客户自行购置的。

税务应对

1、在模糊肯定也有漏洞的，取得装修合同，估计整体的装修造价标准；

2、厚厚的造价书检索关键字眼；

3、房子总是要卖出去的，对于房子这么涉及民生的问题，管房地产的，买房子的圈子这么小，一问就知道了；

4、如果甲供软装材料，发票名称跑不了。

如果真的是台面过的去，台下握握手，那就不是探讨的问题。

模式优化

直接包工包料给施工方，通过取得工程发票的形式，入账，虽然牺牲了甲供软装的税点差，如果可以在土增税列，还可以加计，收益率那可是棒棒的。

但是也有另类观点：

依据《中华人民共和国建筑法释义》第四十九条和财法（1995）6号的“建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。”之规定，国税发〔2006〕187号第四条第四款“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”的规定，只是特指属于建筑安装工程的“组成部分与建造活动一起进行的初装修和涉及主体或承重结构变动”装修工程费用，并不包括竣工验收合格后住宅室内的装修工程费用和不能构成附属设施和附着物的动产设施费用。（来源网络）

思成认为，没有任何操作没有风险，但是风险收益的平衡，有的还是值得一试。

3、土增税的另类处理

百度中，有文章指出，有的地方税务机关认可，可按照软装部分的购买价值冲减收入。

这实际上另类的还原了业务实质，实际上如果开发商不送软装，那么就会卖那么贵，也就是刨去了售价的水份。但是也过于开明了，有点不敢相信。

思成认为，这个是否是可以谈的空间昵，对于土地增值税，只要有的地方税务机关可以接受，那么是不是可以努力让其他地方税务机关也认可昵。

4、软装的范围

家具，包括支撑类家具、储藏类家具、装饰类家具。如沙发、茶几、床、餐桌、餐椅、书柜、衣柜、电视柜等。

饰品，一般为摆件和挂件，包括工艺品摆件、陶瓷摆件、铜制摆件，铁艺摆件，挂画、插画、照片墙、相框、漆画、壁画、装饰画、油画等。

灯饰，包括吊灯、立灯、台灯、壁灯、射灯。灯饰不仅仅起着照明的作用，同时还兼顾着渲染环境气氛和提升室内情调。

布艺织物，包括窗帘、床上用品、地毯、桌布、桌旗、靠垫等。好的布艺设计不仅能提高室内的档次，使室内更趋于温暖，更能体现一个人的生活品味。

花艺及绿化造景，包括装饰花艺、鲜花、干花、花盆、艺术插花、绿化植物、盆景园艺、水景等。