自然人出租不动产常见涉税问题探讨(二)--以杭州市区为例

三、土地出租

《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

四、免租期增值税是否属于视同销售行为？

在实务中，基于承租方在租赁之后，因为装饰装修等需要花费大量的时间，承租方一般会要求出租方给予一定的免租期优惠。对于这个免租期，是否属于视同销售行为存在不同的理解。《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）指出：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

因此，以满足一定租赁期限为前提，而在租赁合同中约定的免租期，是并非是“无偿”赠送行为，不属于视同销售服务。

五、一次性收取租金是否可以享受一定的优惠？

在实务中经常会遇到出租方要求承租方一次性支付一定期限的房租，如半年、一年期，以尽量避免短期行为。那么针对一次性收取的租金是否需要可以享受免征政策？

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

因此，一次性收取的租金在租赁期平摊后如果符合免征点即可享受免征增值税的优惠政策，否则全额征收。另笔者认为对上述提到的免租期也应计入租赁期间予以计算。

六、纳税地点

对于自然人出租不动产纳税地点是在不动产所在地还是自然人所在地？是否存在向不动产所在地预缴的情况？

国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）规定：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关地税机关申报纳税。

因此，纳税地点应为不动产所在地，即不动产所在地为自然人出租不动产的主管税务机关，出租人可向不动产所在地主管税务机关地税机关申请代开增值税发票。

另，国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函提到自然人出租不动产时，只需要在发生应税行为的所在地申报纳税，不需要预缴税款后，回居住地进行纳税申报。

因此，自然人出租不动产不需要在不动产所在地预缴后，再回居住地进行申报。

七、发票开具

1、发票开具地点

《国家税务总局关于进一步优化营改增纳税服务工作的通知》（税总发〔2016〕75号）中指出：切实做好不动产交易代征、代开的导税服务工作。针对二手房交易和个人出租不动产增值税代征工作业务流程相对复杂且涉及自然人的实际情况，各地税务机关要加强导税力量的配备，在各代征场所设立导税人员，全程做好导税服务，维护好办税秩序，确保不动产交易申报工作顺利有序开展。同时，要通过办税服务厅、税务网站、官方微信等渠道，主动做好相关税收政策的宣传和纳税辅导。

在实务中，一般纳税人可以到不动产所在地的税务机关代开，也可以到税务机关委托代征的地点进行开具，如一般的护税街道。

2、开票携带资料

《国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知》（国税函〔2004〕1024号）指出，针对其他个人出租不动产代开增值税发票业务所需资料：申请代开发票人的合法身份证件；付款方（或接受劳务服务方）对所购物品品名（或劳务服务项目）、单价、金额等出具的书面确认证明。

3、发票类型

国家税务总局《增值税发票开具指南》（税总便函〔2017〕127号）指出，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税机关申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税机关申请代开增值税普通发票。

从上述发票开具的规定可以得出，针对自然人出租不动产，如果承租方不是自然人的，可以代开增值税专用发票或增值税普通发票，针对承租方是自然人的，只能开具普通发票。

4、备注栏

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）指出，出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。《营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）代开发票岗位应按下列要求填写增值税发票：备注栏填写销售或出租不动产纳税人的名称、纳税人识别号（或者组织机构代码）、不动产的详细地址。

在笔者从业经历中，一般税务机关会在备注栏填写房租坐落地址、代开企业税号（自然人身份证号码）、代开企业名称（自然人名称）。

八、转租行为

自然人获得不动产的方式可能是承租得到的，在二次转租中由于不属于产权所有人，一般情况下不涉及房产税问题。但是对于增值税适用简易或一般计税方式目前实务中存在一定的争议。

在国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函中专门对此问题进行了回复：关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

通过总局的培训的函中可以发现，转租行为属于不动产租赁范畴，对于是否适用于检疫办法，取决的惟一标志是租入不动产的时间点。