关于自然人出租不动产的两个关注点

最近笔者写的《自然人出租不动产常见涉税问题探讨》中有两个点需要特别明确，在此非常感谢提出建议的老师。

一、免租期是否参与租赁期间计算

对于免租期是否参与租赁期间计算，笔者工作中遇到了参与和不参与计算的两种情形。目前增值税文件并未明确指出租赁期是否可以囊括免租期，在企业所得税层面有相关规定：《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）指出，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

在实务操作中，为避免不必要的麻烦，笔者建议：对于将免租期的时间纳入之后，月均租金不到3万元的，建议不安排免租期，可以享受免征增值税优惠；对于将免租期纳入，进行均摊后仍然超过3万元的，就仍然签订免租期，获得部分税收优惠。

另外需特别注意的一点，其他个人即自然人出租不动产一次性收取租金，取得的租金收入可平均分摊在对应的租赁期内确认收入，计算缴纳增值税；除此之外，纳税人提供租赁服务一次性收取租金，要在取得预收款的当天一次性缴纳增值税。

二、自然人转租行为

自然人获得不动产的方式可能是承租得到的，在转租中由于不属于产权所有人，一般情况下不涉及房产税问题，增值税适用简易征收。

另外国家对转租行为中针对一般纳税人（不适用于自然人）是否适用简易办法有明确规定。在国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函中专门对此问题进行了回复：关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。通过总局的培训的函中可以发现，针对一般纳税人的转租行为属于不动产租赁范畴，对于是否适用于简易办法，取决的惟一标志是租入不动产的时间点。实际就是对租入也属于“取得”的一种形式的阐述。