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专业课|小税不小 亦需看牢

周吉良 / 2019-05-16
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  • 标签:
  • 房地产财税
  • 城镇土地使用税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    城镇土地使用税是房地产企业的“座上宾”。不过,由于它计税基础明确、计算方法简单、税额通常不大,也就成为了大家眼中的“小税种”。

    城镇土地使用税房地产企业的“座上宾”。不过,由于它计税基础明确、计算方法简单、税额通常不大,也就成为了大家眼中的“小税种”。不过,“小税种”同样需要谨慎对待,以防因政策适用不当给企业带来风险损失

     

    案例一:甲房地产企业2018年9月通过挂牌出让方式取得一宗土地,并于当月签订了土地出让合同。合同未约定土地交付时间。该土地因拆迁问题,2018年11月实际交付给了甲企业。当年,甲企业计算缴纳了1个月的城镇土地使用税。

    风险提示:根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(国家税务总局公告2014年第74号)规定,通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地,纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。根据上述规定,尽管土地实际交付日期为11月,但甲公司的纳税义务发生时间应为2018年10月,即甲企业2018年应计算缴纳3个月的城镇土地使用税。

     

    案例二:乙房地产企业2017年10月取得一宗土地并进行了税源登记。由于该地块位于城市外环道路以外,乙企业遂按照三级土地申报缴纳了税款。但税务机关对乙企业检查时发现,该地块应属于二级土地,乙企业少缴了城镇土地使用税。

    风险提示:根据《城镇土地使用税暂行条例》规定,市、县人民政府应当根据实际情况,将本地区土地划分为若干等级,在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内,制定相应的适用税额标准,报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。根据上述规定,乙企业在进行税源登记时,万万不能想当然地将主城区之外的土地划分为三级土地,而要严格依据政策,对土地登记和适用税额进行复核,避免少缴税款。

     

    案例三:丙房地产企业2015年开发S项目,按照规划要求,该项目配建了一栋公共租赁住房。丙公司按照土地出让合同注明的面积及相应税额计算缴纳了城镇土地使用税。

    风险提示:根据《财政部、国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》(财税〔2015〕139号),公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。根据上述政策,丙企业可以按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设公共租赁住房涉及的城镇土地使用税,否则会多缴税款。

     

    案例四:丁房地产企业2018年10月、11月、12月交付开发产品的建筑面积分别为1.2万平方米、1万平方米和1.6万平方米。在计算2018年四季度应纳税额时,丁企业分别按当月交付面积占总建筑面积比例核减了城镇土地使用税。

    风险提示:《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税额的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。根据上述规定,丁房地产企业在10月、11月、12月交房时,其应在11月、12月和2019年1月核减相应的城镇土地使用税。

    周吉良

    作者
    • 周吉良 注册会计师、注册税务师,曾经是国税局的小秘书,现在是事务所的奥迪特。
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