好会计养成记:万科老王家的存货都有啥?
上周聊到存货,其间万科老王家大股东华润退出打断了我们对存货的连续探讨,为老王高兴的同时也感慨这是暂时的胜利。今天接着聊存货。
我的问题是:老王家属于房地产企业,他家的存货是什么?
根据《企业会计准则》中存货的定义,是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料或物料等。万科老王家是做房地产的,所以其生产、以备出售的产成品、商品就是房地产,而通常情况下,房地产对企业或个人来说通常是购置后自用,是作为固定资产管理的,但作为房产的建造者和出售者,老王家是作为存货管理的。
想到存货,通常会感觉价格不高,显然并非如此。判断是不是存货和单价没有必然关系(个别用于企业经营用,使用时间超过一年的资产也可能由于价格低而被纳入存货中的低值易耗品管理,因此,存货和价格的高低有点小关系),而主要取决于企业持有的目的,同样的东西,无论豪车游艇还是冰箱空调,持有目的是出售则作为存货管理,如果持有的目的是自用,则作为固定资产管理。
下图万科2015年报中显示其存货占总资产的比重为60.22%(有人爱计算流动比率,速动比率,想当然地认为存货占比重不好,这显然太绝对了,存货占比重好不好,取决于是啥存货,咱们后续再具体讨论)
如上图所示:
万科的存货主要是四大类:已完成开发产品、在建开发产品、拟开发产品、建造合同及其它。在报表附注中“16无形资产”,建造自用物业所取得的土地使用权作为无形资产核算,但为日常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。
在报表附注中也进行了存货和投资性房地产的区分:本集团建造的物业可能用于出售(即存货),也可能用于赚取租金及 / 或资本增值(即投资性房地产)。万科明确:本集团建造物业的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。
万科的存货是房地产,摘录年报中的部分存货明细表列示如下:
同样是房地产企业,万科和万达的存货,你觉得差异在哪儿呢?