【营改增课堂】房地产开发企业应纳税款计算纳税实务解析

房地产财税实务微课堂对房地产开发企业在计算增值税应纳税款时常见的问题进行了整理。

1.住宅专项维修资金是否属于价外费用？

房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金不属于价外费用，属于不征收增值税项目。

2.代收办证费是否属于价外费用？

在实务中，房地产开发企业为给不动产买受人办理“两证”，会代收办证费，湖北省国税局明确规定，房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。

3.诚意金、认筹金、订金、入会费是否属于价外费用？

在实务中，房地产开发企业可能在开盘销售之前，收取诚意金、认筹金、订金、入会费等费用，在开盘销售之后，收取定金。这些费用是否属于价外费用呢？如果属于价外费用，则需要预缴增值税，如果不属于价外费用，则不需要预缴增值税。对此，国家层面的文件中并无明确规定，房地产开发企业收取这些费用存在纳税风险。从性质上判断，开盘销售之前，收取诚意金、认筹金、订金、入会费等费用，是为了积累客户收取的，并不属于交易款项，而定金属于交易款项。湖北省国家税务局、河南省国家税务局、山东省国家税务局已经明确，房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等，定金属于预收款。

4.出租地下车位、人防车位、储物间，在增值税税制下是按照销售还是租赁缴纳增值税呢？

出租地下车位、人防车位、储物间等，一般签订的是以租代售的租赁合同，租期较长，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，出售几十年使用权。根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

安徽省、山东省国家税务局明确，按照销售不动产缴纳增值税。湖北省国家税务局明确，纳税人将人防车位出租、出售按提供不动产租赁服务。

5.销售精装修的房屋实务解析

很多房地产开发企业销售精装修房屋，对此，深圳市国家税务局明确，销售精装修的房屋，按销售不动产征收增值税。

6.房地产开发企业“买房送装修、送家电”实务解析

山东省国家税务局明确，房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。

本课程内容依据《房地产开发企业会计与纳税实务（第二版）》，详细内容请阅读本书，转载请标明来源。