【营改增课堂】房地产开发企业获取土地使用权账务处理
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对出让、转让、接受出资三种方式获取土地使用权的账务处理进行讲解
今天,我们讲解土地使用权的账务处理。
1.以出让方式获取土地使用权
以出让方式获取土地使用权,因为在获取土地阶段不涉及增值税进项税额的取得,所以增值税制下的会计核算和营业税制下的会计核算一致,直接计入“土地使用权”或“开发成本”科目。
借:开发成本——土地取得成本
以出让方式获取土地使用权支付的土地价款,在计算销售额时可以从全部价款和价外费用中扣除,账务处理在计算销项税额时进行。
2.以转让方式获取土地使用权
需要明确的是,土地使用权转让方发生了应税行为是增值税的纳税义务人,有责任和义务开具增值税专用发票。那么,对于取得土地使用权的房地产开发企业,在进行账务处理时包括两方面:核算成本、核算进项税额。
借:开发成本——土地取得成本
应交税费——应交增值税(进项税额)
3.以接受出资方式获取土地使用权
根据目前的增值税相关规定,投资人以土地使用权进行出资,并没有免交增值税,或不征收增值税的规定。河南省国家税务局和深圳市国家税务明确,“以不动产、无形资产投资入股需要征收增值税”。
我个人认为,以土地使用权出资的应当视同销售,股东应当开具增值税专用发票,接受出资的房地产开发企业在进行账务处理包括两方面:核算成本、核算进项税额。
借:开发成本——土地取得成本
应交税费——应交增值税(进项税额)
资本公积