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【营改增课堂】房地产开发企业获取土地使用权账务处理

李曙亮 / 2016-07-14
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  • 标签:
  • 房地产财税
  • 房地产营改增
  • 土地使用权
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    对出让、转让、接受出资三种方式获取土地使用权的账务处理进行讲解

    今天,我们讲解土地使用权的账务处理。

    1.以出让方式获取土地使用权

    以出让方式获取土地使用权,因为在获取土地阶段不涉及增值税进项税额的取得,所以增值税制下的会计核算和营业税制下的会计核算一致,直接计入“土地使用权”或“开发成本科目

    借:开发成本——土地取得成本

      贷:应付账款/银行存款

    以出让方式获取土地使用权支付的土地价款,在计算销售额时可以从全部价款和价外费用中扣除,账务处理在计算销项税额时进行。

    2.以转让方式获取土地使用权

    需要明确的是,土地使用权转让方发生了应税行为是增值税的纳税义务人,有责任和义务开具增值税专用发票。那么,对于取得土地使用权的房地产开发企业,在进行账务处理时包括两方面:核算成本、核算进项税额。

    借:开发成本——土地取得成本

      应交税费——应交增值税(进项税额)

      贷:应付账款/银行存款

    3.以接受出资方式获取土地使用权

    根据目前的增值税相关规定,投资人以土地使用权进行出资,并没有免交增值税,或不征收增值税的规定。河南省国家税务局和深圳市国家税务明确,“以不动产、无形资产投资入股需要征收增值税”。

    我个人认为,以土地使用权出资的应当视同销售,股东应当开具增值税专用发票,接受出资的房地产开发企业在进行账务处理包括两方面:核算成本、核算进项税额。

    借:开发成本——土地取得成本

      应交税费——应交增值税(进项税额)

      贷:股本/实收资本

        资本公积

    房地产开发实务

    李曙亮

    作者
    • 李曙亮 注册会计师、注册税务师、注册资产评估师、国际注册内部审计师(CIA),高级会计师职称,任某集团总会计师,2010年1月出版《房地产开发企业会计与纳税实务》一书,至今连续印刷20次,销售77000册,目前该书第二版已经出版,在当当网-新书热卖榜会计销量排名第一;在《财务与会计》杂志发表文章十余篇,所写文章2005年被《财务与会计》编辑部评为优秀文章;曾被河南省国税局邀请讲授房地产营改增专题课程,深受学员好评。
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