【营改增课堂】房地产开发企业获取土地使用权账务处理

今天，我们讲解土地使用权的账务处理。

1.以出让方式获取土地使用权

以出让方式获取土地使用权，因为在获取土地阶段不涉及增值税进项税额的取得，所以增值税制下的会计核算和营业税制下的会计核算一致，直接计入“土地使用权”或“开发成本”科目。

借：开发成本——土地取得成本

　　贷：应付账款/银行存款等

以出让方式获取土地使用权支付的土地价款，在计算销售额时可以从全部价款和价外费用中扣除，账务处理在计算销项税额时进行。

2.以转让方式获取土地使用权

需要明确的是，土地使用权转让方发生了应税行为是增值税的纳税义务人，有责任和义务开具增值税专用发票。那么，对于取得土地使用权的房地产开发企业，在进行账务处理时包括两方面：核算成本、核算进项税额。

借：开发成本——土地取得成本

　　应交税费——应交增值税（进项税额）

　　贷：应付账款/银行存款等

3.以接受出资方式获取土地使用权

根据目前的增值税相关规定，投资人以土地使用权进行出资，并没有免交增值税，或不征收增值税的规定。河南省国家税务局和深圳市国家税务明确，“以不动产、无形资产投资入股需要征收增值税”。

我个人认为，以土地使用权出资的应当视同销售，股东应当开具增值税专用发票，接受出资的房地产开发企业在进行账务处理包括两方面：核算成本、核算进项税额。

借：开发成本——土地取得成本

　　应交税费——应交增值税（进项税额）

　　贷：股本/实收资本

　　　　资本公积