【营改增课堂】房地产开发企业转让及销售阶段账务处理

房地产开发企业转让及销售阶段涉及“营改增”账务处理的主要有四个方面，收到预收房款、预缴税款、确认销项税额、抵减土地价款。今天我们以案例的形式讲解转让及销售阶段的账务处理。

1.收到预收房款

例：某房地产公司开发一房地产项目，为增值税一般纳税人，采用一般计税方法计税，20*6年5月1日开盘预售房地产，至5月31日共收到预收款5250万元。

实务解析：收到预收款，应该依据收据、刷卡POS单、协议等原始凭证分别记账，并以“房号+客户姓名”作为核算对象。因为房地产开发企业销售自行开发的房地产收到预收款并不是纳税义务发生时间，所以此时还不能确认销项税额。为方便讲解，这里只做了汇总的凭证。具体账务处理如下：

借：银行存款          5250万

　　贷：预收账款           5250万

2.预缴税款

实务解析：根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目收到预收款时应该预缴税款：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。账务处理在6月实际缴纳税款时进行。具体账务处理如下：

应预缴税款=5250万÷（1+11%）×3%=1418918.92元

借：应交税费-应交增值税（已交税金） 1418918.92

　　贷：银行存款            1418918.92

3.确认销项税额

20*6年11月,该房地产项目办理产权转移手续,合同价款199800万元,计算应缴纳销项税额1980万元。

实务解析：根据国家税务总局货物与劳务税司的解读，房地产开发企业销售自行开发的房地产以办理房产产权转移手续作为应税行为发生的时间，所以本月应确认销项税额。

根据国家税务总局公告2016年第18号的规定

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

但是在账务处理中，并不直接反应销售额，而是在税款上反应：分别计算全部价款和价外费用对应的税额，和当期允许扣除的土地价款对应的可抵减的税额。具体账务处理如下：

全部价款和价外费用对应的税额=19980÷（1+11%）×11%=1980万元

借：预收账款         1980万

　　贷：应交税费—应交增值税(销项税额)        1980万

需要注意的是，这里分录的“销项税额”与税法上的对房地产开发企业销售自行开发的房地产“销项税额”并不一致。

4.抵减土地价款

20*6年,该房地产项目计算缴纳增值税，当期允许扣除的土地价款为2553万元。

应抵减的销项税额为：  2553÷（1+11%）×11%=253万元

借：应交税费—应交增值税(营改增抵减的销项税额)      253万     

　　贷:营业外收入                253万