房地产开发企业土地增值税征收范围纳税实务

今天我们讨论土地增值税的征收范围。土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物征收。

1.土地增值税征收范围的判断标准

在实际工作中，房地产开发企业通过以下三个标准来准确界定土地增值税的征税范围：

（1）转让的土地使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一

对于法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，属于土地增值税的征税范围。根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。而农村集体所有的土地是不能自行转让的，集体土地的自行转让是一种违法行为，只有根据有关法律规定，国家为了公共利益，可以依据法律规定对集体土地实行征用，依法被征用的土地属于国家所有。由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。

（2）土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一

是否发生房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更，是确定是否纳入征税范围的一个标准，凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收土地增值税。房地产权属的变更包括房地产转让和土地使用权出让，土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

（3）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税

是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。

上述三个条件必须同时具备，缺一不可，否则不属于土地增值税的征税范围。

2.具体业务征收范围的判定

在实务中，房地产开发企业应根据以上三条判定标准对有些具体情况是否属于土地增值税的征税范围进行判定：

（1）以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的

这种情况因其同时符合上述三个标准，所以属于土地增值税的征税范围。这里又分为三种情况：①出售国有土地使用权的；②取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。这种情况即是一般所说的房地产开发；③存量房地产的买卖。

（2）房地产的出租

房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。

（3）房地产的抵押

对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

（4）房地产的代建房行为

这种情况是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

（5）合作建房

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（6）以转让股权名义转让房地产

根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号 ）规定，一次性共同转让100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，对此应按土地增值税的规定征税。