【财务课堂】房地产开发企业开发成本确认时点

今天，我们仍然以案例的形式来讨论关于何时确认开发成本的问题。

【案例】2016年8月1日，东方公司开发建设的12#楼主体工程完工，财务部门收到工程造价部门传来的《工程计量报告》，该计量报告显示施工单位B公司共完成工程计量1000万元，按照合同约定“标段工程主体结构工程全部完工（含屋面及其上部建筑物及构筑物等）并提供合格工程资料后，支付本节点相应合同价的70%；应支付施工单位B公司700万的工程款。

2016年9月10日，收到施工单位提供的增值税专用发票，注明的增值税额为110万元，价款为1000万元；

2016年9月17日，付款审批手续齐全，支付节点工程款700万元、增值税额110万元。

问题：对于B公司完成的工程计量，东方公司财务部门应在何时进行会计处理呢？

实务解析

案例中，有三个时间节点：（1）8月1日，收到施工单位报送并经监理单位、建设单位签字确认的《工程计量报告》；（2）9月10日，收到施工单位开具的发票；（3）9月17日，建设单位支付工程款。

在实务中，房地产开发企业通常的做法是在支付工程款时（9月17日）才确认开发成本和应付账款，理由是认为支付工程款时有会计处理的依据。但此时确认开发成本会导致会计系统的开发成本和应付账款信息不准确，不能及时准确地反映资产和负债信息。根据《企业会计准则—基本准则》第十九条规定，“企业对于已经发生的交易或事项，应当及时确认、计量和报告，不得提前和拖后。”在付款时确认开发成本，严重违背了会计信息质量的及时性原则要求。

那么到底应该在什么时候确认开发成本呢？我们认为应该在8月1日，收到施工单位报送并经监理单位、建设单位签字确认的《工程计量报告》时。

首先，明确资产的定义及确认条件。《企业会计准则—基本准则》第二十条规定，“资产是指企业过去的交易或者事项形成的、企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。”第二十一条规定，“符合本准则第二十条规定的资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产: (一)与该资源有关的经济利益很可能流入企业；(二)该资源的成本或者价值能够可靠地计量。”

其次，8月1日的在建房地产是否符合资产的定义，是否达到资产的确认条件。在建房地产已经建成，是过去的交易或事项形成的，产权归房地产开发企业，由房地产开发企业拥有和控制，建成后销售可以为房地产开发企业带来收益。所以，在建房地产符合资产的定义。此外，8月1日已经收到工程计量报告，在建房地产的价值能够可靠计量，也已经达到资产确认条件。

综上，房地产开发企业应该在8月1日，收到施工单位报送并经监理单位、建设单位签字确认的《工程计量报告》时确认资产，计入开发成本。