【纳税实务课堂】房地产开发企业城镇土地使用税纳税实务解析

今天我们主要讲解城镇土地使用税纳税时间和计税依据的实务问题。

1.通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题

《城镇土地使用税暂行条例》第九条第一款规定，纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。在实务中，一些房地产开发企业依据本条规定，在耕地占用税缴纳满1年时开始缴纳土地使用税。

根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）及其解读，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，无论耕地占用税以何种方式缴纳，纳税人均应按照《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2.已销售商品房纳税义务终止时间的确定

对于已经销售了的住宅小区，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）的规定，自2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。对于文件中“权利状态发生变化”的具体时点，各地税务机关规定不同，如广西省以商品房出售双方签订销售合同生效为时点，而青岛市、西安市、河南省以商品房交付使用为时点。各房地产开发企业应根据所处的地区，按照本地税务机关的规定进行处理。

3.地下建筑用地

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地

根据《城镇土地使用税暂行条例》第六条第四款规定，市政街道、广场、绿化地带等公共用地免缴土地使用税。但小区内的绿化用地，根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字〔1989〕140号）第十三条“关于对企业的绿化用地可否免征土地使用税问题”的规定，“对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。”因此，不属于免征的范围。

本课程内容依据《房地产开发企业会计与纳税实务（第二版）》，详细内容请阅读本书，转载请标明来源。