房地产作价入股进行投资暂免土地增值税的的理解

财政部 税务总局公告2021年第21号《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》第四条规定：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”在实务中，有两种观点，一种是认为房地产作价入股的前提是改制重组时进行的，就可以暂不征收，这种观点是多数税务机关的观点；另一种观点认为，只要是以房地产作价入股投资就可以暂免征收土地增值税，这种观点多是纳税人和税务中介从业人员的观点。

笔者认为应以第一种观点为准，比较符合文件规定和政策出台的背景：即房子是用来居住的不是来炒的大政方针。但是笔者认为，此处的“改制重组”的范围需要明确，不应当局限于21号公告的“整体改制”、“合并”和“分立”，而应当包括“股权收购”、“资产收购”和“资产划转”等重组事项，因为如果局限于上述前三种类型，那么第四条规定的“改制重组”就没有在21号公告存在的必要了，因此该“改制重组”是区别于上述三种类型的“改制重组”，是对上述三种类型的补充，是包含了“股权收购”、“资产收购”和“资产划转”等重组类型在内的“改制重组”。

一、首先21号公告第一条规定的“整体改制”包括“包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司”。在理解本条时要特别注意：一是此处强调的是整体改制，没有包括参股混改，也没有包括其他形式的企业改制。二是企业改制前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

因此这样的规定将目前的民营企业参股混改就排除在本条规定的优惠之外了，所以，第四条的“改制重组”中的“改制”不局限于“整体改制”而应当包含了投资主体发生变化的民营投资主体或其他非投资主体，通过参股混改的房地产投资作价入股符合“改制重组时，房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增增值税的条件。

二、关于企业合并，21号公告中强调的是原投资主体存续，而不是原投资主体不变，按照本文第八条的解释：投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；也就是原投资主体在合并前后必须存在，但不强调原投资主体前后必须一致，例如，甲乙是被合并企业AB的原股东，在存续吸收合并重组为A后，甲乙仍然是合并企业A的股东，但若后期吸引丙民营企业以房地产参股经营，也可就其以房地产作价入股的投资行为按照“改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”。此处强调的是对被合并企业股东之外的投资人的暂不征收，与被合并企业在合并重组中转移房地产不征收土地增值税是相区别的。

三、股权收购、资产收购和资产划转

1、关于“股权收购”本来就不属于土地增值税的征税范围，当然必须绕开国税函【2000】687号的“以转让房地产为主”的股权转让被认定为征收土地增值税的情况发生。

2、就重组形式中的“资产收购”，虽然不属于合并，但也是对业务的收购，笔者以为，如果“资产收购”是以收购业务为标的的，也就是以转移资产、负债、劳动力等综合要素为标的的，也应比照合并事项来暂免征收土地增值税，这符合重组的目的，符合以房地产作价投资入股的要求，也符合21号公告的对合并事项暂不征收土地增值税的基本法理脉络，与该类型的暂不征收土地增值税的规定并行不悖；同时对于单纯的不含与资产相关负债、人员转移“资产收购”，因为已构成了对收购方的投资，也符合“改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业”的规定，当然应当适用暂不征收土地增值税的优惠。

3、关于“资产划转”，应当就第一种形式：即“母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司获得子公司 100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定”的情况，应当完全符合并运用“改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”的规定；其他三种类型的无偿划转因为不构成对划入方的投资，应当不能适用暂免征收土地增值税的的优惠。

综上所述，21号公告第四条“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”的规定，不仅适用于投资主体相同的整体改制、投资主体存续的合并后、投资主体不变的分立事项，也包括资产收购重组事项和资产有偿划转重组事项（不仅仅指100%控制的母子公司间的有产划转，也应包括非100%控股的资产有偿划转）。