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购入在建工程,土地增值税该不该加计扣除20%

凯语斋主 / 2022-03-17
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  • 标签:
  • 在建工程
  • 土地增值税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    当下,房地产企业各种原因会发生转让在建工程的问题,关于转让在建工程的有关增值税的问题,在财政部税务总局公告2020年第2号《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》中对房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发的政策规定明确了可以按老项目选择按5的征收率简易计税。此前,税务总局在有关对纳税人答复中也明确了采用一般计税方式的开发企业转让未完工项目时可以一次性扣除向政府部门支付的地价款后的额计算缴纳增值税。

    但由此而产生的另一个问题是,对相应转让未完工项目开发企业的土地增值税该如何清算呢?目前业内普遍认为应按房地产企业转让房地产的规定来运用加计扣除政策计算土地增值税。

    同时,对于各地对购进“在建工程”或“未完工项目”土地增值税规定有不同处理方法,如不可加扣法,还有差额加扣法,笔者不一一列举,但笔者均不赞同。

     

    笔者认为对转让“未完工项目”或“在建工程”的房地产开发企业,在计算转让该项目土地增值税时,不应当适用加计扣除20%的优惠,而对受让企业在后续再进行开发,并出售开发完工产品计算土地增值税时才应加计扣除20%。

    笔者理由如下:

    一、国税函发〔1995〕110号国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知第三第(三)项规定:“制定土地增值税的目的是保护从事正当房地产开发者的合法利益,使其得到一定的投资回报,促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策,对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的,以区别于房地产交易的投机行为,这样一方面制约和抑制了房地产的投机和炒卖,另一方面又保护了正常的房地开发,引导房地产业健康稳定地发展。”

    以上表述的含义是,所谓对正当开发的投资回报照顾就是加计扣除20%,对于投机行为是要进行制约和抑制的。因此无论转让“未完工项目”或“在建工程”的原因、动机和目的如何,都不应当在土地增值税政策上进行照顾,如果确属于不可预料的原因造成的,则在企业所得税上会损失扣除的兜底照顾,而且如果确属不可预料原因造成的未完工项目的转让在具体计价时,购销双方均应对相应的损失予以充分考虑,所以没有必要在土地增值税上再给予20%加计扣除的照顾,实际上给了优惠也是浪费,因为根本不可能增值。

    二、对于房地产开发企业加计扣除的对象是房地产开发企业转让房地产项目给予照顾的必要,但转让的“未完工项目”或“在建工程”实际上并不是完全意义上的可转让“房地产”,所以未完工项目不属于可供出售的“房地产”,自然也就不能享受房地产开发企业开发房地产加计扣除20%的优惠。

    三、因此,笔者得出的结论是,对于转让“未完工项目”或“在建工程”的开发主体在计算转让环节土地增值税时不应享受加计扣除20%的优惠,对于受让后继续开发的后续开发企业,应按购进价款和后期开发成本之和享受加计扣除20%优惠,这样既可防止转让“未完工项目”或“在建工程”企业的投机行为,同时更有利于激发后续企业投资“未完工项目”或“在建工程”的积极性。

    凯语斋

    作者
    • 凯语斋主 注册税务师,长期工作在税务一线,曾从事并分管税政、稽查、征管、法制、风控、纳服等工作,长期担任税务系统业务培训讲师,对房地产建筑实务及重组税收业务具有实战经历和经验,善于深度解析实务中遇到的税收疑难问题。 微信公众号:凯语斋
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