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城市基础设施配套费:不仅可以而且应当抵减销项税额

凯语斋主 / 2022-04-01
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  • 城市基础设施配套费
  • 销项税额
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    近日,有纳税人咨询,“城市基础设施配套费”是否可以抵减销项税,笔者认为不仅可以作为契税的征收依据,而且应当参与计算抵减销项税额,具体分析如下:

    财税〔2016〕36号(以下称36号文件)《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(三)项第10点中“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”

    财税【2016】140号(以下称140号文件)第七条规定:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。“

     

    笔者理解:上述“征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益”应当涵盖了受让人在受让土地使用权过程中支付的必要代价,当然包括“城市基础设施配套费”(俗称大配套费,又称公共配套费),笔者分析理由如下:

     

    一、在契税征收依据中按照《中华人民共和国契税法》第四条第(一)项规定契税的计税依据:土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款,也就是契税征收依据是土地、房屋权属转移合同确定的成交价格。

    财政部 税务总局公告2021年第23号《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》第二条“关于若干计税依据的具体情形”规定:“土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。”因此土地受让人受让土地成交价包含了“城市基础设施配套费”,也就是“城市基础设施配套费”构成出让价款的必要组成部分,无出让即无配套,有出让即必配套。

    因此140号文件中”受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益”也必然涵盖“城市基础设施配套费”。不能因同一事项支出在不同税种中选择剔除或运用,避免给市场主体造成税收征收的随意性:即在做征收依据时欣然加入,做抵减依据时断然拒绝。

     

    二、《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》(财综函〔2002〕3 号)第二条规定,城市基础设施配套费是城市人民政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金,其征收主体与征收对象之间不存在直接的服务与被服务关系;同时,收益者与征收对象也没有必然的联系,与各级政府部门或单位向特定服务对象提供特定服务并按成本补偿原则收取的行政事业性收费有明显区别。因此,城市基础设施配套费在性质上不属于行政事业性收费,而属于政府性基金

    同时,按照各地规定,“城市基础设施配套费”通常都在土地出让合同签订时一并签订或一并以文书形式告知,也就是说如果不缴纳“城市基础设施配套费”将无法履行出让合同,因此缴纳“城市基础设施配套费”构成土地出让合同生效的前置条件;“城市基础设施配套费”在领取建设工程规划许可证前缴纳,凡未按规定缴纳“城市基础设施配套费”的项目,通常都不得核发规划和施工许可证;违法建设项目经规划主管部门查处后,凡同意保留使用的,须补缴相应配套费,并取得规划确认证明后,房管部门方可予以办理确权手续。

    因此,“城市基础设施配套费”构成了土地出让价款的必然组成部分,而且是支付给了政府相关部门,也就当然符合140号文件中增值税的”受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益“内容之一,也就必然应当按规定作为抵减销项税额的支付土地价款内容之一。

     

    三、在一般纳税人采用一般计税方法的情况下按照36号文件规定:房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

    那么为什么会有这种规定呢?想必所有人都清楚,就是因为营改增前的5%的营业税与营改增后当时11%(现在9%)的巨大税率差造成的,而且因为土地受让部分无法取得进项税额发票,不采取特殊办法,将导致房地产业增值税税负会因营改增而增高,不符合总理要求的全行业税负下降的总体改革要求,政策制定者以非凡的智慧创造了以土地价款抵减销项税的办法,不仅从理论上解决了抵扣链条的问题,也从实践中解决了采用一般计税方法和选择简易计税方法的税负相对平衡,因此,我们在执行中应当深刻体会并坚决贯彻这一智慧创举。

    就是因为具体实践中与取得土地成本相关的支出,包括“城市基础设施配套费”不可能取得进项税额发票,才在140号文件中进一步将36号文件中的“向政府部门支付的土地价款”扩大解释为“包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等”,其目的就是涵盖所有在土地受让过程中无法取得进项税额发票的土地受让支出及相关费用。

     

    因此,综上所述“城市基础设施配套费”作为土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用的必然组成部分,无论是从合理性上还是从合法性上分析,都应当符合140号文件及国家税务总局2016年第18号公告《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定作为“允许扣除的土地价款”的部分参与销项税额抵减计算。

    凯语斋

    作者
    • 凯语斋主 注册税务师,长期工作在税务一线,曾从事并分管税政、稽查、征管、法制、风控、纳服等工作,长期担任税务系统业务培训讲师,对房地产建筑实务及重组税收业务具有实战经历和经验,善于深度解析实务中遇到的税收疑难问题。 微信公众号:凯语斋
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