土地增值税清算扣除项目之建筑安装费注意事项

笔者通过多年来的清算实务及纳税人的咨询，经常会发现房开企业在开发成本扣除项目申请审核备查资料中，存在建筑安装费支出的一些不容忽视的税收风险点，现将一些经常发生的风险点和注意事项归纳如下。

一、精装修房成本扣除

1、房地产开发企业销售精装商品房时，已在商品房买卖合同中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等，如中央空调、智能家居及与房屋固有结构一体化的定制装修家居等。但不能将自用或出租房屋装修转进可售房屋成本。

2、 如精装修房售价超过普通标准住宅的1.44倍（各地有不同规定），或面积大于144平米（各地规定不一致），或容积率小于1.0，则应单独作为清算对象分摊扣除项目，且不得享受增值率20%以下免征土增的优惠。

二、甲供材的真实性

1、企业要自查确保商砼购进发票所载事项的的真实性，以及委托加工商砼真实性和砂石土料购进发票的真伪，要确保购进数量与预算定额差异在合理范围之内 ，不能存在为取得抵扣13%专票而虚构委托加工事项，当开发企业与商砼公司或开发企业与建筑企业具有关联关系时的交易价格及交易的真实性应当具有合理的商业目的，不以减少、推迟缴纳税款为目的；

2、对地基与基础、主体结构提供工程服务实行清包工并实行甲供材的，一定注意不得重复计价取得发票，应当参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本来验证建筑安装工程费支出的合理性。

三、关于人工和机械使用费

1、在工资支出的扣除中，房开企业不能编造虚假工资支出，工资表人数与工资发放数应当与个人所得税代扣代缴及企业所得税工资支出数据比对基本一致；注意不能虚设劳务公司，制作虚假劳务派遣事项，虚开发票列支人工费。

2、机械使用费是否符合实际，如塔吊升降机，是否属于应按建筑施工取得专票的而按租赁取得13%抵扣率发票发票等。

四、其他注意事项

1、取得建筑安装发票如属营改增之前的营业税应税项目，应是在劳务发生地税务机关领用并开具的建筑业发票，如属于营改增之后的，则要一定在备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则无法在土地增值税计算中扣除。

2、对项目主体内修建的临时售楼部、样板房，建成后有偿转让的，应计算收入并单独核算扣除项目，参与分摊其他间接开发成本后准予按规定扣除。但售楼部、样板房内的可移动资产，如单体空调、电视机、办公器具等资产性购置支出不得扣除。