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土地增值税清算成本分摊之体积分摊法

凯语斋主 / 2022-04-09
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  • 土地增值税清算
  • 成本分配
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    在土地增值税清算分摊办法中,除了将开发成本根据实际情况拆分为共有成本和专有成本之外,在清算中经常会遇到,开发商为了提高裙楼非住宅等建筑部分的使用价值,为了获取更加高额的销售回报,往往将裙楼非住宅的面积扩大,层高加高,而面积的扩大和层高的加高必然导致一楼成本的升高,如何在总的开发成本中将扩大的面积和增加的层高体现为合理的扣除成本,就为合理分摊成本提出了难题,为了解决这样的问题,为此,笔者在和业内同仁深入研究和各方探讨的基础上总结了以下公式:

    某层商品房开发成本=整楼开发成本÷∑(每层商品房面积×层高)×(某层商品房面积×层高)

    其中面积×层高实际为商品房体积,其几何意义为将整楼共有成本按整楼体积进行分摊,分摊率所体现的经济意义为单位体积空间所耗费的开发成本,裙楼非住宅建筑物成本为:非住宅建筑物体积所占整楼体积的比例所对应部分的成本。

    这样的分摊方法有效解决了楼层空间不规则或层高变化不规则所带来的成本分摊难题,诸如梯形台体、锥形台体、球形台体、扇形台体或其他镂空台体等建筑物成本的分摊,采用层高系数将成本分摊将更加合理。

     

    如,某企业开发一栋五层商品住宅楼,其总面积为10000㎡,其中一楼面积为4000㎡,其他各层均为1500㎡;总层高为16m,其中一楼铺面为4m,其他各层均为3m,首次分摊后的该栋楼总成本为1400万元,其中专属于一楼铺面的专有成本(包括檐棚、台阶、地弹门、地板、地暖、高档毛玻璃吊顶、大理石墙面等)为200万元。现将该栋楼的成本按体积分摊法进行二次分摊,计算一楼铺面的开发成本如下:

    一楼成本=专有成本+一楼分摊的共有成本

    其中:一楼分摊的共有成本=整楼开发成本(剔除了一楼专有成本)÷∑(每层商品房面积×层高)×(一楼面积×层高),则

    一楼成本=200+(1400-200)÷(4层×1500×3米/层+4000×4米/层)×4000×4=200+564.71=764.71万元。

    凯语斋

    作者
    • 凯语斋主 注册税务师,长期工作在税务一线,曾从事并分管税政、稽查、征管、法制、风控、纳服等工作,长期担任税务系统业务培训讲师,对房地产建筑实务及重组税收业务具有实战经历和经验,善于深度解析实务中遇到的税收疑难问题。 微信公众号:凯语斋
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