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土地增值税清算成本分摊之共有成本和专有成本

凯语斋主 / 2022-04-08
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  • 土地增值税清算
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    房地产开发成本的确认和分摊是土地增值税清算的核心问题,合理确认和分摊开发成本正确计算税款的前提,是纳税人对清算结果认可的关键。

    在具体清算中将要将房地产开发成本按清算项目计算口径需求的不同进行拆分,即将开发成本是否对单项开发项目具有专属性分成了共有成本和专有成本。

    将开发成本分为共有成本和专有成本是不同用途开发项目在计算土地增值税时的内在要求,这一方法充分体现了开发商高投入、高风险、高收益的营运理念,也体现了会计核算的收入费用配比的原则,还体现了企业所得税税收扣除项目分配的合理性和公平性,同时也对纳税人在同一项目中开发普通住宅的低收益率与开发商业铺面的高收益率进行了恰当的平衡。

    所谓专有成本是指该项成本支出相对于某栋建筑物的某个部分来讲,具有提高该部分使用性能或服务功能的动机和意图,且只就与提高该项目或建筑物特有的使用性能或服务功能密切相关,而与提高该建筑物其他部分的使用性能或服务功能无关。共有成本是指为除专有成本以外的使某栋建筑物达到基本使用功能的各项可直接归属于该栋建筑物的支出。

     

    其政策依据是:

    一、国税发【2006】187号文件第一条第二款:开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

    二、财税【2009】31号第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

    例如:某栋六层商品综合住宅楼,该综合楼一楼为商业铺面,二至六楼为普通标准住宅,账面成本总支出为600万元,其中80万元为一楼铺面的棚檐、大理石墙面、毛玻璃吊顶、木地板支出。就该整栋楼来看,如整栋楼全部为普通住宅,则该楼各部分的使用性能和服务功能基本相同,那么单位面积的成本支出在房屋结构基本相同的情况下,成本支出600万元按面积分摊后的单位成本所反映的是住宅的单位面积平均成本;而现在一楼为商业铺面,因其与普通住宅的使用功能和服务功能不同,开发商为提高铺面的使用功能对一楼铺面从设计到施工再到装修,均付出了比普通住宅更大的代价,支付了更多的资金,如铺面的棚檐、大理石墙面、毛玻璃吊顶、木地板等,这些支出正是为了提高一楼铺面特有使用功能、提高一楼售价、获取更高报酬而发生的必要的支出,而与提高二至六层住宅的基本功能无关,因而该部分支出对提高一楼铺面的使用性能和服务功能具有专属性,所以就应将一楼铺面的棚檐、大理石墙面、毛玻璃吊顶、木地板支出的80万元确定为一楼铺面的专有成本,将剩余的520万元确定为共有成本在住宅与铺面之间按合理标准分摊。

    在实际操作中我们对一楼铺面专有成本视具体情况分析甄别,总体原则是,该专有成本必须相对于一楼铺面的销售和使用具有专属性,即专有成本的支出与提高一楼铺面的使用性能和服务功能密切相关,与纳税人开发铺面、提高铺面售价的动机和意图密切相关,否则,应将其视为共有成本在不同用途项目之间分摊。在具体应用时还与纳税人在专有成本的合理性方面进行讨论和磋商,以提高清算结果的可执行性。

    因此,这种方法对类似在同栋建筑物中存在部分不同功能类型房屋,且适用征免税规定具有显著差别的,应区别对待,如裸房与精装修房、写字楼与普通标准住宅共存于同栋建筑时就可以使用。

    凯语斋

    作者
    • 凯语斋主 注册税务师,长期工作在税务一线,曾从事并分管税政、稽查、征管、法制、风控、纳服等工作,长期担任税务系统业务培训讲师,对房地产建筑实务及重组税收业务具有实战经历和经验,善于深度解析实务中遇到的税收疑难问题。 微信公众号:凯语斋
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