企业开发的商业地产发生哪些变动?是否需要缴纳土地增值税?

房地产开发公司开发的商业地产，既有用于对外销售的也有用于自持的，对于发生捐赠、分红、奖励等无偿转让行为，是否需要缴纳土地增值税?又该如何缴纳?

案例

企业将商业地产用于员工奖励，是否需要缴纳土地增值税?

嘉诚房地产开发公司为了激励企业总经理的经营管理，对连续三年公司经营业绩达成目标的总经理，奖励公司开发的别墅一栋。

那么，对于公司将开发的楼盘用于员工奖励，是否需要缴纳土地增值税?

政策依据

根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第十九条第(一)项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

政策解析

通过对以上政策的分析，企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,需要缴纳土地增值税。

如果企业对员工的奖励，是员工在企业任职期间无偿使用别墅，在企业任职期间拥有永久的使用权，相当于别墅作为员工的“宿舍”，别墅不办理产权转移，同时对于房地产公司而言还停留在“产品阶段”，那么，则不需要缴纳土地增值税。