切记!土地价款“不等于”土地使用权所支付的金额

今天昌尧讲税来和大家探讨一下房地产企业的增值税计税问题，说到增值税计税就不得不提到销售额，而房地产开发企业中的一般纳税人可以采用差额纳税，而差额纳税最关键就是允许扣除的项目“土地价款”，那么支付的土地价款与取得土地使用权所支付的金额有什么一不样呢？

我们先来看几个问题吧。

问题一：房地产开发企业销售额是如何确定的呢？

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

问题二：什么是土地价款，支付的土地价款与取得土地使用权所支付金额有什么不一样？

1、支付的土地价款

根据国家税务总局公告2016年第18号文《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》相关规定解释，支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2、取得土地使用权所支付的金额

根据财法字〔1995〕6号文《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》相关规定解释，取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

问题三：计算销售额时，当期允许扣除的土地价款如何确定？支付土地价款的有效凭证是什么？

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”

房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。

在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

问题四：支付拆迁补偿费取得的凭证，是否属于财政票据？

不属于，拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。

问题五：支付征收补偿款取得的凭证，是否属于财政票据？

不属于，征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。

问题六：支付开发规费取得的凭证，是否属于财政票据？

不属于，开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。

问题七：如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？

根据国家税务总局公告2016年第18号第七条，允许扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

问题八：项目后期发生的补缴土地出让金（也就是土地价款），是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整即是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数？

不作调整。后期补缴的土地出让金可以在尚未销售的房地产项目建筑面积中计算扣除。扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

问题九：房地产企业多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？

不能。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

问题十：房地产开发企业采取“旧城改造”方式开发房地产项目如何计算缴纳增值税，能否扣除拆迁户的补偿款？

采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。

因此，取得土地使用权所支付的金额与支付的土地价款是不一样的，房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。

目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。