单位向员工出租房屋要交增值税吗?

近日守群，一会员提问题如下：

「我单位是房企，母公司的全资子公司，房企自建的住宅房提供给职工（针对集团所有员工）居住，合同签订的是房屋居住合同，缴纳住房保证金（比市场买卖价低几百元/每平米），如果员工离职原价退款，如果不离职，居住权是终生的，请问我单位收取的住房保证金需要纳税吗？」

首先想到的是，36号文附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》：

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

按照这一规定，这个住房保证金应该按照销售不动产缴纳增值税。

回过头再看问题，员工中途离职，保证金要原价退还，这么看这项业务又不能算是「转让不动产永久使用权」，界定为不动产租赁服务更符合业务实质。

会员又追问：这个能理解为36号文单位为员工提供服务不征税吗？

一语提醒梦中人，翻开文件认真学习：

财税〔2016〕36号文附件1第十条：

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：

……

（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。

（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。

（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

仔细一看，发现了微妙的区别，员工为本单位或者雇主提供的服务，前面有一个定语「取得工资」，单位或者雇主为员工提供的服务，前面未做任何限制。

既然没有限制，那就是「非经营活动」，不征收增值税咯。

延伸一下：

饭馆员工在饭馆吃饭，美发店员工在本店美发，电信公司员工使用本公司手机号打电话，公交公司员工乘坐本公司公交车……，只要给钱，单位都不需要缴纳增值税。

辞职了再来吃？那就得交了。

免费？那就有可能是视同销售了。