收到“土地返还款”用于“拆迁补偿”,如何纳税?

营改增后，房地产行业相关税收细节政策在逐步的过渡阶段，因此，部分业务在政策执行与理解上，只有深入的分析之后才能全面、准确的掌握。

为此，昌尧讲税近期打算为大家全面的梳理一下，不同形式的土地返还款在房地产行业业务处理中，该如何纳税?

今天昌尧讲税就来和大家讲讲这收到的“土地返还款”用于“拆迁补偿”，该如何纳税?但愿能对你有所帮助。

实务案例：

嘉诚房地产开发公司2016年10月以招拍挂取得土地使用权，面积为100亩，一次性支付土地出让金12000万元。

2016年11月在与当地政府签订土地出让合同时约定，一次性返还嘉诚公司土地出让金4000万元，全部用于征地拆迁补偿(其中1000万用于建筑物拆除，3000万用于动迁补偿)，如果实际发生拆迁补偿费用低于4000万，则作为嘉诚公司代理拆迁补偿收入，如果实际发生拆迁补偿费用超过4000万，则由嘉诚房地产公司承担。

一、增值税如何纳税？

政策依据

1、根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第二条规定：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

2、根据根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税(2016)36）号附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

第一条第（三）项第4点：经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

第一条第（七）项第1点：一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

3、根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》财税〔2016〕140号第七规定：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

政策解析

结合以上案例，根据以上相关政策的规定分析，我们可以得出以下纳税结论：

1、嘉诚房地产公司将建筑物拆除劳务外包给建筑公司，构筑物拆除属于以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

如果外包金额低于1000万元，则嘉诚房地产公司按扣除支付给建筑公司分包款后的余额为销售额，采用简易计税方法，按3%的征收率缴纳建筑服务增值税；

如果外包金额超过1000万元，由于1000万元扣除支付给建筑公司分包款后的余额销售额为负数，所以嘉诚房地产公司则无需缴纳建筑服务增值税。

2、嘉诚房地产公司代政府部门支付的拆迁补偿费行为属于“经纪代理服务”，按经纪代理服务缴纳增值税；

如果嘉诚房地产公司实际发生动迁补偿费用低于3000万，则按扣除代付的动迁补偿费用后的余额为销售额，按6%的税率缴纳代理服务增值税；

如果嘉诚房地产公司实际发生动迁补偿费用超过3000万，扣除代付的动迁补偿费用后的余额为负数，则嘉诚房地产公司无需缴纳代理服务增值税。

3、针对房地产开发企业在销售其房地产开发项目时，可以扣除的土地价款金额确认问题。

首先，嘉诚房地产公司实际支付的土地价款为12000万元，可以作为向政府部门支付的土地价款，计算销售额时可以在全部价款和价外费用中按规定期限扣除，土地返还款无需冲减土地价款，因为土地返还款为受托代理服务，已全部代付；

其次，如果嘉诚房地产公司实际发生的拆迁补偿费超过4000万元，超过部分则属于在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除

最后，如果嘉诚房地产公司实际发生的拆迁补偿费低于4000万元，差额部分也无需冲减土地价款，因为差额部分已经确认了建筑服务与代理服务收入。

二、土地增值税

政策依据

根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》相关条款规定。

第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

政策解析

针对上述案例和土地增值税相关政策规定，收到的“土地返还款”用于“拆迁补偿”不属于土地增值税的征税范围，因此，无需缴纳土地增值税。

如果嘉诚房地产公司实际发生的拆迁补偿费超过4000万元，超过部分则属于在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算土地增值税增值额时扣除。

三、企业所得税

政策所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。

根据财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）第一条规定：企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

政策解析

通过以上相关税种的解析，结合企业所得税的相关政策规定，我们可以得出，土地返还款应全额确认所得税收入，相关支出作为成本在所得税前扣除。

将财税[2011]70号文列出来，主要是要给大家分析一下，该案例中的土地返还款是否属于“不征税收入”，通过以上案例的相关政策分析，结合不征税收入需要满足的条件来看，该案例中土地返还款不符合“不征税收入”的条件。

因此，在所得税缴纳时土地返还款需要确认为收入。