差额计税的会计处理:转让不动产

房开企业以外的一般纳税人，销售其取得的不动产，不动产取得的时间不同，适用的计税方法也不同。2016年4月30日之前取得的，可以选择适用简易计税方法，之后取得的，只能选择一般计税方法。

纳税人销售430之前取得的不动产，选用简易计税方法计税的，如果该不动产是自建方式取得的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，也就是全额计税；如果不动产是自建以外的方式取得的，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，也就是差额计税。

纳税人销售其取得的不动产，适用一般计税方法计税的，无论取得方式是自建还是非自建，均应以全部价款和价外费用为销售额，也就是全额计税。

根据财会〔2016〕22号文的规定，除金融商品转让业务以外，「差额计税」的账务处理程序有两种：简易计税方法计税的，通过「应交税费—简易计税」明细科目核算；一般计税方法计税的，通过「应交税费—应交增值税（销项税额抵减）」专栏核算。

根据前文的分析，房开企业以外的一般纳税人销售不动产，只有以非自建的方式取得且选用简易计税方法计税的才是「差额计税」，因此，此类业务也无需使用「销项税额抵减」这个专栏，只用「应交税费—简易计税」这一个明细科目即可。

举例说明。

例  A公司为工业企业，一般纳税人，其名下一栋办公楼为2016年4月30日之前外购取得，购置发票记载原价为525万元，不动产所在地与其机构所在地在同一县。

该不动产为自用，会计上以固定资产核算，销售前累计折旧100万元。

2016年11月，A公司决定将此办公楼以1050万元的价格对外转让，并选用简易计税方法计税，已履行简易计税方法计税备案。

1、固定资产转入清理

借：固定资产清理    425万元

　　累计折旧             100万元

　　贷：固定资产                   525万元

2、收到转让款1050万元

借：银行存款                        1050万元

　　贷：应交税费—简易计税（计提）        50万元

　　　　固定资产清理                                1000万元

3、扣减购置原价525万元

借：应交税费—简易计税（扣减）   25万元

　　贷：固定资产清理                                 25万元

4、结转清理收入

借：固定资产清理  600万元

　　贷：营业外收入          600万元

5、2016年12月15日，A公司申报时，填写附列资料（三）和附列资料（一），得出本业务简易计税应纳税额为：（1050-525）÷1.05×5%=25万元。

借：应交税费—简易计税（缴纳）  25万元

　　贷：银行存款                                            25万元

以上案例，主要是为了说明纳税人转让不动产适用「差额计税」的会计处理流程，实务中涉及的问题可能更为复杂：如异地预缴的问题，附加税费的问题，全额开票还是差额开票的，对方取得专票进项税额如何抵扣，等等。