【昌尧答疑】在租赁来的土地上建造房屋,如何缴房产税?

问：我公司为了在某城市建设一家4S店，从某村镇租用集体土地10亩，年租金30万，建设4S店投入1200万元，那么我公司在缴纳房产税时，如何确认房产原值？

答：

一、国家层面的税收政策：

1、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》国发〔1986〕90号文。

第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条规定， 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

2、根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税〔2010〕121号文。

第三条规定，关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

 二、地方层面的税收政策：

1、根据《厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》厦地税函[2011]8号文。

第二条规定，纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值；如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。上述租金以合同约定的总金额为准。

但是该文于2016年6月1日在厦门市地方税务局公告2016年第5号文中明确废止。

2、根据《常州地方税务局关于执行财税[2010]121号文件第三条政策相关口径的通知》常地税一便函[2011]10号文。

第一条第（八）项规定，对于集体土地上建造的房产是否应按照文件规定将取得土地支付的价款并入房产原值缴纳房产税。

集体土地上的房产暂不将取得土地支付的价款并入房产原值征收房产税。

第一条第（九）项规定，在租入、借入土地上建房的，是否要将土地价值并入房产原值征收房产税

对租入、借入他人土地建房，且不作土地使用权核算的，不需要将地价计入房产原值征收房产税。

截止到目前，通过对国家层面和部分地方层面税收政策的理解，你公司建设4S店，房产税的计税原值应该不包括租赁土地的租金，应以房产建设原值扣除一定比例后作为计税依据。

当然你公司所在城市如有当地具体税收政策规定，应以当地税收政策为准。