增值税真的能减税吗?--以房地产企业为例(更正版)

税费这个东西比较复杂，如有说错，还请指出。

最近关于最热门的话题就是5月1日全面营改增。国家一直都在宣扬营改增可以避免重复收税，减少税费。增值税是流转税，最终承担税费的是消费者，而不是企业。哇！企业都不用承担税费了。那真是利国利民啊！(⊙o⊙)…

那我们就算一下，营改增怎么减少税费。

我们以房地产企业为例，营业税5%，增值税销项税率11%，进项税11%。进项税为建安成本，所以是11%，而不是17%。

计算公式如下，X为销售价格，Y为成本，假设销售价格不变，采购成本全部可以抵扣。

(X-Y)*0.11=0.05X 解得：Y/X=54.55%1-Y/X=45.45%也就是毛利率为45.45%是一个临界值。当毛利率大于45.45%的时候，企业缴纳营业税划算，当企业毛利率小于45.45%的时候，缴纳增值税划算。

这么一算营改增真是好啊！毛利率45.45%以上的房地产企业才多缴税，毛利率少于45.45%的企业可以少缴税，毛利率少于45.45%的才是大多数。这里引用了富力地产的招股说明书，招股说明书当中2015年房地产企业毛利率均低于45.45%。

但是有一个问题，那就是成本都可以抵扣吗？“房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本”（万科2015年年报）。对于房地产企业不能抵扣的最大成本就购买的土地了。

我们以富力地产招股说明书披露的上海项目为例，上海项目预计投入总投资预计为1,263,474.65万元，其中土地成本为606,867.68万元，市政建设配套设施费为17,806.58万元，项目前期设计勘探费为35,476.91万元，建安工程费为229,914.16万元，装修费用为81,835.73万元，幕墙工程费为56,797.29万元，开发间接费用3,750.39万元，其他配套设施费为105,067.92万元，期间费用及资本化的利息费用125,957.99万元。这个项目土地成本的占成本的比例高达60%。富力梅州项目，土地成本占成本的比例11%。

我们计算一下，上海项目

11%X-（1-60%）Y*11%=5%X ，这个项目临界值是136.36%，临界值毛利率为-36.36%。也就是说这个项目除非毛利率低于-36.36%，那么营改增之后这个项目税赋肯定增加。

梅州项目

11%X-（1-11%）Y*11%=5%X ，临界值毛利率为38.71%。这个项目税赋应该会减少。

我们发现不可抵扣占项目成本的比例直接影响企业纳税金额的多少。上图大多数企业毛利率在30%，那么对于他们来说100*11%-70X*11%=5%*100,X的临界值是77.92%，也就是不可抵扣的金额不能大于22.08%。

另外期间费用里面也有可以抵扣的增值税，期间费用占房企销售额的比例10%，成本占70%。（据Wind统计，2014年房地产行业净利润率为17.31%）。我们假设销售额100，成本70，期间费用10元，期间费用里面50%可以抵扣，税率6%，因为期间费用大部分为不可抵扣的工资，可以抵扣的大多是服务类的费用。计算如下：100*11%-70*（1-X）*11%-100*10%*6%*50%=100*5%，解得X=25.97%

那么房地产企业的税赋到底是增加了？还是减少了呢？

按照上例来分析，我们发现（1）毛利率越高的企业，多缴税的可能性越高；（2）土地等不可抵扣的成本对税费影响很大。

另外目前来说一二线城市土地成本占比比较大，三四线城市土地成本相对来说较小。那么营改增之后，一线楼市房企税务成本会增加。当然也有这样一个可能，税务成本导致土地拍卖成本有所降低。降低比例多少呢?最多不会超过11%。另一方面如果土地不降价，那么相当于土地成本上升了12%（11%/（1-11%））。

后记，

1、最大的不可抵扣成本

房地产企业主要是土地成本不能抵扣。但是其实中国很多企业最主要不能抵扣的成本是人工成本。大同煤业2014年营业成本总计54亿元，其中职工薪酬40%，更不要说销售费用、管理费用里面的工资了。

要是什么时候工资也是增值税，那企业税赋就真正的少了。对于个人也不要收什么社保、公积金、个人所得税。我们全面营改增。我们消费的时候也可以去抵扣。买个电脑10000元可以抵扣1700元增值税，买100万的房子，可以抵扣6万。这样多好，还促进消费！

2、折旧

有人会说还有一个不可抵扣的大成本是折旧。我认为这个在购置固定资产的当年已经抵扣了增值税，所以这个不能算。

3、增值税不安全，有人大量虚开增值税发票

这个正体现了增值税的优越性，可以更好的发现偷税漏税。因为增值税是链条式的，一环都不能断。增值税需要去国税局验证，发现假的增值税发票比较容易。但是发现假的营业税发票就难了，他甚至可以不开发票，对于采购人员来说，只要价格便宜就好了。

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