开发回迁安置房税收政策

一、营业税

1、总局公行2014年2号：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。（按组成计税价，组价=（成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率），但在这个公式中的成本不包括土地使用权价款。）

2、拆迁安置实物补偿（以面积换面积）。国税函发【1995】594号：对偿还面积与拆迁面积相等部分，由税务部门按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

594号文件已作废，且实物补偿是否也应该属于总局2014年2号公告所说的无偿转让回迁安置房？

3、开发回迁安置房由政府下面的公司回购用于拆迁安置，回购价远低于市场价。对这种情形没有明确的文件规定，征营业税应按回购价还是市场价？

条例第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。纳税人实际收取的价款无疑是回购价，而不是市场价。

按回购价是否存在计税依据明显偏低且无正当理由呢？个人认为：一、政府行为，不算无正当理由。二、按总局2号公告和594号文件，也都是按成本价征营业税，而不是按市场价。

二、企业所得税

相对来说，企业所得税是最好处理，最不需要争议的。按国税发【2009】31号文件，应视同销售，视同销售价格首选同类产品售价，也就是按市场价确认收入。同时，按市场价确认拆迁安置补偿支出。

如果按成本价或者纳税人实际收取的房屋价款确认收入的话，那么，也只能按成本价或实收价确认拆迁安置补偿支出。

无论按哪个价格，不影响企业所得税计算结果。

三、土地增值税

土地增值税应该是与企业所得税同样的处理方式，但土地增值税因为土地和开发成本可以加扣20%，所以很多税务部门倾向于按成本价或实收价计收入和拆迁补偿支出。另一方面，税务部门之所以倾向于这么处理，我想应该有营业税政策和纳税人账务处理的原因。因为营业税是按成本价征的，特别是有回购价的，企业一般按回购价开发票，计收入。

如果是总局2号公告所说的无偿转让回迁安置房，或者594号文件说的以面积换面积，个人认为，按土地增值税政策，应该与企业所得税一样，按市场价计收入，同时，按市场价确认拆迁安置补偿支出。

国税发【2009】91号第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

如果是商定了回购价的，可能按实际回购价确认收入和成本显得更合理，也与营业税政策更协调。