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在租赁土地上自建房屋,房产税怎么交

黄扬易 / 2021-01-12
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  • 自建房屋
  • 房产税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    租赁土地上自建房产的情况并不少见,各方的约定也并不一致。附件案例的操作方式是:

    1、承租方负责出资建房;

    2、在租赁合同有效期内,承租方出资建设的建筑物的所有权属于承租方,并对该建筑物享有完全的使用权;

    3、建筑物建成后登记在出租方名下,但出租方对建筑物不享有所有权;

    4、出租方以建筑物向承租方提供抵押担保

    该情况下,土地使用税有明确的规定,由出租方缴纳;企业所得税,可以在租赁期摊销扣除(超20年按不低于20年),参考《广东省“三旧”改造税收指引(2019年版)》统租模式的承租方税务处理:承租方在承租土地上出资增设建筑物应作为长期待摊费用,按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定在租赁期内摊销。

     

    问题是:房产税怎么缴纳?

    由于不是在集体用地出租,实务中又有几种不同的处理方式:

    1、由承租方缴纳

    理由是出租方只是出租土地,并没有出租房产,按无租处理,依据财税[2009]128号文,应该由承租方按房产余值计算缴纳房产税,此时又涉及到土地租金是否需要计入房产余值纳税的问题,各地税局可能有不同口径,如河北内蒙古税务的答复是不需要并入;厦门税务曾经答复不需要并入,之后认为需要并入。

    2、由出租方缴纳

    理由是权证已经办在了出租方名下。广州地税曾经出台过穗地税发[2002]192号、穗地税发[2003]266号文明确相关事项,核心内容如下:

    1)出资方在使用该房产期间要向出地方支付租金或手续费、管理费等款项的,应为有租使用性质,如己向国土房管部门领取了《房地产证》的,《房地产证》权属人为该房产的房产税(城市房地产税纳税人,即应由《房地产证》权属人向地税征收机关缴纳房产税(城市房地产税);对以一方出地一方出资形式建造的这类房产,在未取得国土房管部门核发的《房地产证》前,以国土房管部门批出的《建设用地批准书》记载的使用人为该房产的房产税纳税人;对于不纳入国土房管部门产权登记范围的违章建筑和临建房屋,视为产权未明确的房产,该房产的使用人为房产税纳税人。

    2)出资方在使用该房产期间无须向出地方支付租金或手续费、管理费等任何款项的,则视为无租使用性质,出资方为该房产的房产税(城市房地产税)纳税人,即由出资方向地税征收机关缴纳房产税(城市房地产税)。

    3)出地方以产权人的名义作为房产税纳税人的,其缴纳房产税的计税租金为:向出资方收取的租金收入(含视同租金收入的其他收益)和视为租金收入的出资方投入建造房屋的资金总额。每月申报缴纳房产税的计税租金公式:月计税租金=租金收入(含视同租金收入的其他收益)+建造房屋投入的资金总额÷(出资方使用该房产的年限×12年)。

    3、自行加建房产不缴纳房产税

    我们碰到过的情况是出租方将土地以及第一期项目一起出租给承租方,按租金计算缴纳房产税,承租方在土地上加建二期、三期,之后再对外出租经营,不缴纳房产税,理由是租入的时候出租方已经缴纳房产税,后续出租属于转租,不交房产税。

    我个人比较认可广州地税之前的做法(穗地税发[2002]192号、穗地税发[2003]266号),案例中产权证办理在出租方名下,应由出租方计算缴纳房产税。由于各地口径不一,具体执行中,需与主管税务机关沟通明确。

     

    《关于深圳市中装建设集团股份有限公司公开发行可转换公司债券申请文件反馈意见的回复》(2021年1月)节选:

    问题2:关于募投项目五沙(宽原)大数据中心拟在租赁土地上自建,请发行人补充披露自建房产后是否需办理产权证明,如办理,请披露产权人,如发行人不是产权人,请在募集说明书“募投项目租赁用地及建成建筑物的权属风险”中进行补充披露。请保荐机构和律师核查并发表意见。

    【回复】

    一、募投项目五沙(宽原)大数据中心租赁土地上自建房产的权属情况

    根据佛山市顺德三泰能源投资有限公司(以下简称“三泰能源”)与广东顺德宽原电子科技有限公司(以下简称“顺德宽原”)2019年7月签订的《佛山顺德五沙(宽原)大数据中心合作合同》(以下简称“《合作合同》”)、《佛山顺德五沙(宽原)大数据中心土地租赁合同》(以下简称“《土地租赁合同》”)、《佛山顺德五沙(宽原)大数据中心建筑物抵押合同》(以下简称“《建筑物抵押合同》”),顺德宽原向三泰能源承租其单独所有的位于佛山市顺德区大良街道五沙工业区新汇路6号的粤房地权证佛字第0313089787号工业用地(地号:114135-100;土地面积:304,617.49㎡;土地性质:国有土地;取得方式:出让;使用年限:至2057年7月22日)之部分土地用于五沙(宽原)大数据中心项目建设,租赁期限为2019年9月1日起至2038年12月31日,双方就五沙(宽原)大数据中心建设后相关建筑物产权登记及相关安排如下:

    1、顺德宽原负责出资在本项目规划用地内建设数据中心机房楼、综合楼以及配套设施;

    2、在租赁合同有效期内,顺德宽原出资建设的建筑物的所有权属于顺德宽原,并对该建筑物享有完全的使用权;

    3、因项目合作需求,建筑物建成后登记在三泰能源名下,但三泰能源对建筑物不享有所有权;

    4、为保障顺德宽原对租赁土地内建筑物资产的安全性以及稳定的使用权,双方同意以位于佛山市顺德区大良街道五沙工业园三泰能源厂区范围内地块上的数据中心建筑物(以下简称“抵押物”,该抵押物仅限于地上建筑物,不包括任何土地使用权建筑面积预计为45,802.96㎡)向顺德宽原提供抵押担保,抵押物的实际建筑面积与抵押合同不一致的,以抵押物权利证书的相关记载为准,双方将按照约定积极完成建设前述抵押物并办理相关产权证件。

    根据前述三泰能源与顺德宽原之相关合同约定,结合当前五沙(宽原)大数据中心项目所在地房产登记政策,如该租赁土地上自建建筑物落成并完成竣工、消防验收及试运营验收后,建筑物将登记于土地权利人三泰能源之名下,并依约办理相关房地产之抵押登记,抵押权人为顺德宽原,以保障五沙(宽原)大数据中心稳定运营,维护顺德宽原及其数据中心客户的合法权益。

    综上,本次募投项目之五沙(宽原)大数据中心在租赁土地上自建,自建建筑物后需要办理产权证明,且根据相关合同约定,建筑物建成后登记在三泰能源名下,故在“募投项目租赁用地及建成建筑物的权属风险”中进行补充披露如下:

    “(四)募投项目租赁用地及建成建筑物的权属风险

    五沙(宽原)大数据中心项目用地系顺德宽原向佛山市顺德三泰能源投资有限公司租赁取得,租赁期限自2019年9月1日至2038年12月31日,该土地使用权取得方式为出让,规划用途为工业用地。双方约定,租赁期满后佛山市顺德三泰能源投资有限公司同意在满足相关条件下,按照原合同条款续签,租赁期限至该项国有土地使用权届满之日,即2057年7月22日。在租赁合同到期前,佛山市顺德三泰能源投资有限公司若违约提前解除租赁关系或因其经营不善导致被第三人主张权利,虽然顺德宽原可以依约获得赔偿,但是会对本次募投项目的实施及公司的业务经营造成较大的不利影响。

    同时,根据双方签订的合同,基于双方合作需求,顺德宽原出资在租赁土地上建成的建筑物将登记在佛山市顺德三泰能源投资有限公司名下,但将依约办理抵押权人为顺德宽原的抵押登记手续,若佛山市顺德三泰能源投资有限公司对租赁土地上的建筑物进行抵押或其他处分,也会对本次募投项目的实施及公司的业务经营造成一定的不利影响。”

    黄杨易

    作者
    • 黄扬易 黄扬易先生 广州易税易行信息科技有限公司总经理,注册会计师、注册税务师、会计师。十多年财税工作经验,主要从事财税咨询、税务筹划、风险管理等服务,曾为数百家企业提供财税咨询服务。热门课程包括《税务管理与筹划》、《企业日常税务风险管理》、《十大经典案例教你节约个税》、《金税三期严控下的税务风险防范及应对》等。
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